나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64922 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 591 삼성캐슬 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 591, 590-1번지 동일 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역: 25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지). 내유동 591-3번지 : 계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역( 2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{ 주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가 구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금140,000,000원 범 위 : 건물전체 임대차계약일자 : 2021년10월16일 주민등록일자 : 2021년12월20일 점유개시일자 : 2021년12월18일 확정일자 : 2021년11월8일 임차권자 : 강**

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64922 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 591 삼성캐슬 101동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

* 건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 작성일: 2026년 3월 30일

1.2. 건축물 기본 정보

* 건물명: 삼성캐슬

* 동: 101동

* 층: 2층 (총 4층 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2013년 7월 22일 (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 지용호(2013.10.18), 지진구(2022.01.05)

* 임차권: 강경석 (140,000,000원, 2021.11.08 확정, 2021.12.20 전입)

* 압류: 국민건강보험공단(2023.05.16)

* 가압류: 엠브릿지대부(2023.09.01, 36,480,403원)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.11.28, 140,000,000원) - 본건 경매개시결정으로 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강경석 (개인정보 보호를 위해 강 로 표기)

* 보증금: 140,000,000원

* 계약일자: 2021년 10월 16일

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 점유개시일자: 2021년 12월 18일

* 확정일자: 2021년 11월 8일

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 채권양수인으로서, 2026년 7월 9일자 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서에는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

* 이에 따라 본 물건의 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 임차인의 대항력 문제는 HUG의 확약으로 해소되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 특히, 임차인의 대항력 문제는 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없으므로 권리상 특별한 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 내유동 지역은 다세대주택을 중심으로 근린생활시설 및 중소형 공장이 혼재된 복합 지역의 특성을 보입니다. 주변에 학교와 버스정류장이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 내유초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 불편함이 없습니다.

* 편의시설: 일반적인 근린생활시설이 주위에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리구역 (복합zone)

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말 제한 등)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도)

이러한 제한사항들은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 군사시설 보호구역: 전방지역 25km 이내에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 주변환경: 중소형 공장이 혼재하는 지역적 특성상, 소음이나 공해 등에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 7백만원입니다. 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세가 1억 5백만원에서 1억 2천 5백만원 사이임을 감안할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재했으나, 임차권의 양수인인 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함으로써 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상의 큰 부담이 해소되었음을 의미합니다.

다만, 토지 이용 계획상의 제한사항 (가축사육 제한, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 입찰 전 이러한 제한들이 매수인의 목적에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 리스크 완전 해소: 주택도시보증공사의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 학교, 버스정류장 인근으로 생활 편의성이 있습니다.

* 다세대주택: 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

* 비교적 최근의 주변 매매 사례 존재: 시세 파악 및 투자 가치 판단에 참고할 만한 자료가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례에서 45.19㎡ 면적이 12,500만원에 거래된 점과 감정가 127,000,000원을 고려할 때, 본 물건(47.67㎡)의 시세는 1억 2천 5백만원에서 1억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

특히, 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 법원 통상 경매 진행 시 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상의 제한사항을 감안하여 신중한 접근이 필요하나, 권리상 리스크가 적다는 점을 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 권리 인수 보증금: 0원

* 최근 거래 시세 범위: 약 105,000,000원 ~ 125,000,000원 (45㎡ 기준)

* 감정가: 127,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

상기 범위 내에서 경쟁 상황, 물건의 세부 상태, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.