나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73670 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호로서 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 다락, 발코니 등)으로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

37-32, 37-35번지 : 제1종일반주거지역(포천)소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역, 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역). 배출시설설치제한 지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)대상외국인등,용도주택, 국토 교통부제2025-1058호,포천시공고제2025-2025-2452호). 37-39번지 : 제1종일반주거지역(포천)소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역, 가축 육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역). 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)대상외국인등,용도주택, 국토교통부제2025-1058호,포천시 공고제2025-2025-2452호).

공부와의 차이

토지는 공부상 지목 '답'이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73670 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

토지 지분: 40.53㎡ (약 12.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 공부상 지목: 답 / 현황: 대

1.3. 건물 정보

건물 면적: 44.93㎡ (약 13.59평)

건물 지분: 44.93㎡ (약 13.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층

건물 이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 다락, 발코니 등)

건물 완공 연도 (추정): 사용승인일 2017년 11월 01일 (건축물대장 기준)

주차: 총 25대 (기계식 16대, 옥외기계식 9대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 37-32, 37-35번지: 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26).

* 37-39번지: 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26).

* 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 01월 12일 접수된 이화명 씨의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-26

* 확정일자: 2020-09-17

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 120,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 인수/말소 권리

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2022-01-12, 이화명, 60,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을4, 한국토지주택공사, 120,000,000원, 대항력 있음)

* 채권액 합계: 190,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

"하송우사거리" 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 이용상태 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 내부에는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다락, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 생활 편의시설 및 혐오시설

주변에는 아파트 단지, 다세대 주택, 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

* 한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 있어 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 다만, 신청채권자가 제출한 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서(2026. 4. 1.)가 제출된 상태입니다. 이는 임차인이 보증금 인수 권리를 포기할 의사를 표명한 것으로 해석될 수 있으나, 실제 배당 및 법원 결정에 따라 인수 여부가 최종 확정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 서울보증보험(이수현) 임차인은 대항력이 없습니다.

5.2. 기타 법적/행정적 제한

* 토지의 현황 지목이 '답'에서 '대'로 이용 중입니다.

* 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 08월 26일까지).

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 120,000,000원 인수 여부입니다. 임차인이 보증금반환청구권 포기 및 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 이는 법원 판결에 따라 최종 확정되므로 인수 부담이 완전히 해소되지 않았을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물로서의 가치 상승 잠재력.

* 만약 임차인의 보증금 인수 부담이 면제된다면, 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득 가능.

* 확약서의 효력을 면밀히 확인하여 인수 부담 리스크를 최소화하는 것이 중요.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 125,000,000원이나, 비교 대상 매물(2026년 5-6월 거래, 1991-1992년 준공, 32.1-36.09㎡)의 거래 가격은 57,500,000원 ~ 70,000,000원으로 시세가 형성되어 있습니다.

본건은 사용승인일(2017년)이 비교 대상 매물보다 신축이므로 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 중요한 점은 한국토지주택공사 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 여부이며, 이에 대한 포기 확약서가 제출되었으나 법원 최종 판단이 필요합니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다면, 감정가(125,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 시장 거래가 및 물건 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가와 최근 실거래가 중간 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.