나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65013 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090 가좌마을 103동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 소재 "송포초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노서버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 2005.10.26) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지의 부정형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이정현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.04.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65013 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090, 가좌마을 103동 1층105호 (가좌양우내안애 아파트)

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2005년 10월 26일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 제1층 제105호

토지면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 318,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하며, "송포초등학교" 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송포초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 12월 8일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을4).

등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임차권 등이 존재하며, 경매개시결정보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 이정현

보증금: 340,000,000원

전입일자/확정일자: 2022년 5월 3일

배당신고일자: 2024년 6월 5일

등기부상 을7 주택임차권 (권리금액 340,000,000원)이 있으나 '말소'로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 표시되어 있으나, 물건 명세서 및 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으며, HUG(주택도시보증공사)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출한 상황입니다.

이는 임차인 이정현의 보증금 340,000,000원에 대한 인수 여부가 불분명하며, HUG의 확약서 내용 해석이 중요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력있는 임차인' 언급과 HUG의 확약서 내용을 고려 시, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보입니다. 그러나 임차인 이정현 관련 복잡한 인수 조건으로 인해, 권리 분석 시 가장 주의해야 할 부분입니다. HUG의 확약서 내용에 따라 인수 보증금 유무가 결정될 것으로 보이며, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다. 인근 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

4.3. 학군 정보

"송포초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

이정현 임차인의 보증금 340,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

5.2. 토지 이용 제한 사항

일부 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타

주변에 농경지 및 소규모 공장/창고 등이 혼재하는 것으로 파악되었으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 가좌마을 내 아파트로, 송포초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 하지만 임차인 이정현의 보증금 340,000,000원 인수 여부가 가장 큰 쟁점이며, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, '대항력있는 임차인' 언급은 여전히 주의가 필요합니다. 따라서, 권리관계와 인수 조건을 철저히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

HUG가 채권자인 경매 물건으로, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용에 대한 정확한 해석과 이행 가능성을 파악하는 것이 중요합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 입찰가로 접근할 만한 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 정보 분석 (면적: 84.64㎡ / 약 25.60평, 사용승인: 2005년)

* 2026년 7월 6일: 277,000,000원 (10층)

* 2026년 6월 10일: 285,000,000원 (12층)

* 2026년 6월 9일: 310,000,000원 (3층)

최근 매매 시세는 약 277,000,000원 ~ 310,000,000원 수준입니다.

본 물건은 1층이며, 아파트 사용승인 연도가 20년차임을 감안해야 합니다.

가장 큰 변수인 임차인 보증금 340,000,000원이 인수되지 않는다는 가정 하에, 최근 시세 하단 및 수리비, 명도비, 경매 관련 부대비용 등을 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

만약 임차인 보증금 340,000,000원을 인수해야 한다면, 현재 시세 대비 투자 가치가 매우 낮아지므로 입찰을 재고해야 합니다.

9. 추가 확인 사항

* HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 원본 및 관련 법률 자문을 통해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

* 물건 현장 방문을 통해 건물의 상태, 수리 필요 여부, 주변 환경 등을 직접 확인하십시오.

* 낙찰 후 명도 절차에 대한 계획을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.