나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64944 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 1015 더퍼스트프라임 12층102-1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 ‘고양제일중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트평지붕 지하4층/지상20층 건물 내 12층 102-1204호로서,
외벽 : 페인트 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 보일러설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 단지 남동측 및 남동측, 북동측, 북서측으로 노폭 약 35미터, 8~12미터, 8~12미터, 8~12미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(관산동 1차)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 260,000,000원, 전입일 2021. 4. 30, 확정일자 2021. 1. 19.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64944 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 1015 더퍼스트프라임 12층102-1204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 393,000,000원

* 토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

* 건물면적(전용면적): 84.39㎡ (약 25.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 ‘고양제일중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 단지 내 제반 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

* 본건은 대로 35m, 중로 12~15m, 소로 8~12m의 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 3일 접수된 주식회사이너텍시스템즈 근저당권 (을13)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (근저당, 압류, 가압류 등)

* 등기부 채권 총액: 210,706,450원 (근저당 180,000,000원 + 가압류 30,706,450원)

* 임차인 현황:

* 임차인 : 주택도시보증공사(정 )

* 보증금 : 260,000,000원

* 전입일자(사업일자) : 2021-04-30

* 확정일자 : 2021-01-19

* 배당신고일자 : 2026-01-12

* 대항력 : 있음

* 비고 :

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 260,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 경매 절차의 가장 큰 잠재적 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 84.39㎡ 면적은 2026년 7월 13일 380,000,000원에 거래되었습니다. (15층)

* 유사 면적(59.826㎡)은 2026년 5월 26,600만원, 28,000만원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 분석:

* 84.973㎡ 면적은 2026년 6월 8일 보증금 250,000,000원에 거래되었습니다. (17층)

* 유사 면적(59.826㎡)은 2026년 6월 23,500만원, 5월 24,000만원(기존 15,000만원)에 거래되었습니다.

* 본건은 아파트 외에 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설 등으로 복합 이용되는 건물에 속해 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 건축 연도: 2014년 2월 28일 사용승인

* 총 20층, 지하 4층 규모의 철골철근콘크리트조 건물입니다.

* 본건은 12층에 위치한 102-1204호입니다.

* 총 272세대가 거주 중입니다.

* 주차: 아파트 정보에 따르면 지상 12대, 지하 6대 등의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 내부 설비: 위생·급배수, 전기, 보일러, 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 260,000,000원 전액 인수 가능성. 이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있어, 이는 장기적으로는 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 공사 진행에 따른 불편함이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하여 향후 토지 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구에 위치한 비교적 신축의 아파트 물건으로, 주변 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 전액 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소로 작용하며, 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 정비구역 지정은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 동시에 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 고양시 덕양구의 성장 가능성 있는 지역에 위치.

* 건물 상태: 2014년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 예상.

* 시세: 최근 유사 면적의 거래 사례가 380,000,000원에 있어 시장 가치 파악 용이.

* 향후 가치 상승 기대: 정비구역 지정으로 인한 미래 개발 가치 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 393,000,000원

* 최근 유사 면적(84.39㎡) 실거래가: 380,000,000원 (2026년 7월)

* 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원) 인수 가능성을 고려할 때, 매수인의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 시장 가치에서 해당 보증금을 차감한 금액이 될 수 있습니다.

* 하지만, 본 항목의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 340,000,000원 사이로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 가능성, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.