나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64845 [1] 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 「지산초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 운정역(경의중앙)이 소재하여 제반 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트 (철근)콘크리트 프리케스트콘크리트 지붕 지하1층, 지상10층 건물 제1층 제112호 외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등 내부 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 프로젝트 창호 등

이용상태

대상물건은 「제1종근린생활시설(휴게음식점)」 임

설비내역

대상물건은 위생·급배수설비, E/V설비, 소화전설비 등 소방설비, 전기설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 2필지 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「제1,2종 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 노폭 약 15~20m 내외 포장도로, 북서측으로 노폭 약 20~25m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

■ 와동동 1484 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 와동동 1484-2 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64845 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 1층112호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 휴게음식점)

* 감정가: 658,000,000원

* 토지면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

* 건물면적: 46.12㎡ (약 13.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 별OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 「지산초등학교」 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에는 운정역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

* 대상 물건이 소재하는 토지는 2필지가 일단으로 합쳐져 있으며, 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 현재 제1, 2종 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 남서측으로는 노폭 약 15~20m의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 20~25m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다.

* 주요 제한사항으로는 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역(대학교 예정지 관련)이 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 유형의 부동산 거래에 적용되며 본 상가 물건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 을3 근저당권 (별내새마을금고, 채권최고액 390,000,000원, 2024년 11월 1일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 본건 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 갑8 소유권이전 (2024년 11월 1일 접수)

* 갑10 임의경매개시결정 (별내새마을금고, 2025년 11월 24일 접수)

* 갑11 압류 (파주시, 2026년 1월 28일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (물건명세서 상 지상권 개요 없음)

* 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* * 임차인: 배

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,650,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 12월 27일

* 확정일자: 2024년 12월 27일

* 배당신고일자: 2026년 1월 27일

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 물건의 용도 및 업종

* 대상 물건은 제1종근린생활시설로, 현재 휴게음식점 용도로 이용 가능한 상태입니다.

* 건물 및 면적

* 철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트 지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 10층 건물 중 1층 112호입니다.

* 전용면적은 46.12㎡ (약 13.95평)으로, 소규모 상업 시설 운영에 적합한 규모입니다.

* 주변 상업 환경

* 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 운정역과의 접근성이 좋아 유동 인구 및 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설

* 지산초등학교가 인근에 위치하여 어린이 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내 상가로서 주거 및 업무 시설 이용자들을 주요 고객으로 삼을 수 있습니다.

* 교육 및 환경

* 초등학교가 인접해 있으며, 대학 예정지 관련 보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 관련 긍정적 요소를 가지고 있습니다.

* 주변이 아파트 및 지식산업센터로 구성되어 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대학교 예정지 관련) 등은 향후 지역 개발이나 특정 업종 입점에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정은 상가 용도와는 직접적인 관련성이 낮을 수 있으나, 지역 내 부동산 거래 동향을 주시할 필요가 있습니다.

* 건물 용도 상이 가능성 (JSON vs. 이용상태)

* 건축물대장상 주 용도가 '공장'으로 표기될 수 있으나, 실제 이용 상태는 '제1종근린생활시설(휴게음식점)'이며, 이는 법적으로 허용되는 범위 내에서의 임의경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 향후 용도 변경 시 관련 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

* 임차인 관련

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 인수 부담도 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 와동동의 운정한강듀클래스 내 1층 근린상가로, 교통이 편리하고 주거 및 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 건물 상태 및 이용 현황 상 특별한 문제는 없으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 적절한 입찰가를 통해 향후 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요 (아파트, 지식산업센터)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상

* 1층 상가로 가시성 및 접근성이 뛰어나 업종 운영에 유리

* 지역 개발 잠재력 보유

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 658,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 면적, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 526,400,000원 ~ 592,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* (주의: 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.