나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64942 [1] 경기도 파주시 금촌동 789-3 아침의뜰1차 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금릉동 소재 ‘경기파주경찰서’ 북서측 인근에 위치하고, 인근은 연립/다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 외벽 : 외장석 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 건부지[공동주택, 업무시설]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정혜영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 고양지원 2025타경64942 (1) 사건번호로 경매가 진행 중인 경기도 파주시 금촌동 789-3 아침의뜰1차 4층402호 도시형생활주택입니다. 감정가는 201,000,000원이며, 토지 면적은 30.53㎡ (약 9.24평)이고 건물 면적은 54.87㎡ (약 16.60평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 파주시 금릉동에 위치한 경기파주경찰서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 도시형생활주택으로 이용 중이며 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등)에 해당됩니다.

1.1. 1.주변 시설

주변 환경은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 박종민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.10.27. 대항력 없음. (박 )

* 정혜영: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.29. 확정일자 2022.03.25. 배당신고일자 2024.05.22. 대항력 없음. (정 )

등기부상 채권 총액은 305,000,000원입니다. 말소 기준권리인 근저당권(정병수, 2022.09.19. 접수, 105,000,000원) 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않았습니다.

1.2. 1.특이사항 및 주의사항

본 건의 주요 특징은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'입니다. 해당 확약서에 따르면, 주택임차권자였던 정혜영은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한 것으로 명시되어 있습니다. 이로 인해 정혜영의 주택임차권 등기(을4)는 말소되었으며, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 연립, 다세대, 단독주택이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 주로 배후 주거 단지의 생활 편의를 지원하는 업종이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 및 주거 환경은 무난한 편이며, 도시형생활주택으로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 정혜영과의 HUG 인수조건 변경 관련 사항입니다. 비록 법적으로 대항력이 없고 임차권 등기가 말소되었으며, 보증금 인수 의무가 없다고 명시되어 있으나, 임차인이 권리를 포기하게 된 구체적인 사정과 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지는 없는지 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 외국인이 해당 물건을 취득할 경우 토지거래계약 허가 구역에 해당하므로 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 지역 내에 소재하고 있습니다. 경매 진행 과정에서 HUG의 개입으로 인해 임차인과의 복잡한 권리 승계 관련 사항이 정리되었으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 입찰자에게는 긍정적인 요소이나, 임차인의 권리 포기 및 HUG와의 조건 변경 내용에 대한 정확한 이해와 추후 발생 가능한 잠재적 리스크에 대한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

파주 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 도시형생활주택이라는 점은 소형 주택 수요층을 겨냥할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다. 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일한 건물(아침의뜰1차, 789-3번지) 내에서 최근(2026년 7월 1일) 거래된 51.38㎡ 면적의 매물이 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 해당 물건의 면적(54.87㎡) 대비 제곱미터당 약 2,724,800원의 시세를 반영합니다. 이를 기준으로 본 물건의 예상 시세는 약 149,186,700원 (54.87㎡ * 2,724,800원/㎡)으로 산정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 201,000,000원으로, 최근 유사 물건의 거래가 대비 약 35% 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 복잡한 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 입찰 시 보수적인 접근을 유도할 수 있습니다.

이러한 시세 분석과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가 범위는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다. 감정가보다 낮은 수준에서 입찰하여 시세 차익을 확보하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.