나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73744 [1] 경기도 포천시 창수면 가양리 369-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 창수면 가양리 소재 "가양교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 불편함.

형태 및 이용상태

부정형, 사다리형의 완경사지이며, 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1은 본건 자체가 폭 약 4 미터의 포장도로이며, 기호 2는 인접지와 함께 폭 약 6미터의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)). 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에관한허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025- 1058호,포천시공고제2025-2452호)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1, 2의 공부상 지목은 "임야". "전"이나, 현황은 공히 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73744 (1)

소재지: 경기도 포천시 창수면 가양리 369-2

용도: 임야 (현황 도로 이용 중)

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.87평)

감정가: 63,848,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본 물건은 경기도 포천시 창수면 가양리 소재 "가양교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 자연취락, 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진입은 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지이용상태

토지의 형태는 부정형 및 사다리형이며 완경사지입니다. 현재는 현황 도로로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '임야' 및 '전'이나, 실제 이용 현황은 도로로 사용되고 있습니다. [cite: provided text]

2.4. 토지이용계획및제한상태

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

본 물건은 토지매각으로 진행되며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다. 일괄매각 조건이며, 목록 2의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다. [cite: provided text]

3.2. 등기부현황

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 을19로, 중소기업은행의 근저당권(금 2,700,000,000원 및 금 471,600,000원)이 등재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 3,171,600,000원입니다. [cite: provided text]

3.3. 임차인현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서에 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 등기 기록은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경은 자연취락, 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 지역 특성상 전원생활, 농업, 또는 주변 공장과의 연관성을 고려한 입지 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 불편하여 자가용 이용이 필수적입니다. 주변에 다양한 관광지 및 캠핑장 등이 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 공부상 지목이 임야 및 전으로 되어 있어, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 관련 법규 및 증명서 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 하며, 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 공유물분할경매특성

본 경매는 공유물분할을 목적으로 하고 있습니다. 경매 후에도 잔여 공유지분이나 소유권과 관련된 분쟁의 소지가 없는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용현황차이

공부상 지목과 실제 이용 현황(도로)이 상이하므로, 향후 지목 변경 신청 또는 원상 복구 등의 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 환경적요인

주변에 축사가 존재하며, 포천시 창수면 가양리 일대에서 산업 폐기물 및 건축 폐기물 불법 매립, 방치 등 환경 관련 문제 사례가 보도된 바 있습니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설 설치 및 운영에 제약이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 포천시 창수면 가양리에 위치한 임야로, 현재는 도로로 이용 중이며 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 주변 환경은 농경지, 임야, 공장, 축사 등이 혼재되어 있습니다. 교통은 다소 불편하나 차량 진입은 가능합니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 공유물분할 경매의 특성, 공부와 현황의 차이, 농지 취득 관련 이슈, 그리고 주변의 잠재적 환경 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 현재 도로로 이용 중인 토지로서, 인접 토지의 개발 시 도로로서의 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역에 해당하여 향후 토지 이용 행위에 대한 잠재적 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 주변의 자연환경 및 관광 자원을 고려한 전원생활 또는 주말주택 부지로서의 가능성 검토가 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 63,848,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 유사 물건 낙찰가, 경매 참여 경쟁 정도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있으나, 다양한 변수를 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.