나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64921 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 20층2012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원파주시법원" 동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상23층 건물중 제20층 제2012호로서, 외벽 : 석재 마감 등 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

기호 가는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 45미터, 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.02.06 임차권등기명령(2024카임48), 임차권자 : 박동우, 임차보증금 : 125,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 박동우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건 번호: 고양지원 2025타경64921 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 141,000,000원

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 20층 2012호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상23층 건물 중 제20층 제2012호

* 건물 준공일: 2021년 1월 8일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 141,000,000원

* 토지 면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

* 토지 지분: 4.0607㎡ (약 1.23평)

* 건물 면적 (전유 부분): 19.65㎡ (약 5.94평)

* 건물 지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 인수 조건: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치하며, 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 양호한 지역입니다. 토지는 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 경의중앙선 운정역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 서측 약 45m, 북측 약 25m, 동측 약 16m 내외의 포장도로와 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 한함 - 본 오피스텔과는 직접적 관련 없을 가능성 높음)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 강제경매 개시결정 등기(2025.11.28.)가 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정으로 인해 그 이전의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박동우 (박 )

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 2월 4일

* 배당신고일자: 2024년 2월 13일

주택도시보증공사(HUG)는 본 건의 신청 채권자이자 양도 전 주택임차권자 박동우로부터 권리를 양수하였습니다. HUG는 2026년 5월 21일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 밝혔습니다. 이에 따라 본 물건을 낙찰받으실 경우 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전(신탁말소), 소유권이전(매매), 주택임차권(박동우), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리인 강제경매 개시결정으로 인해, 선순위 임차권(을1, 박동우)은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 파주시 와동동 지역은 운정역을 중심으로 개발된 상업 및 업무 복합 지역으로, 신축 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 주거 및 상업 기능이 결합되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 19.41㎡ ~ 19.65㎡)의 오피스텔 매매가는 2023년 12월 130,000,000원, 2025년 7월 125,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 2026년 5월 100,000,000원 거래는 특이 사항으로 보입니다. 본 건의 감정가는 141,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운정역 및 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 관공서 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보 내에서는 주변 교육시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 리스크는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약의 최종적인 정리 과정을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 시장 상황을 면밀히 고려해야 합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에는 해당되지 않을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 운정역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 시장 가치를 면밀히 평가하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 운정역 역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 편의성 확보.

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로 상품성 우수.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 (125,000,000원 ~ 130,000,000원)와 감정가(141,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 희망 입찰가는 135,000,000원으로 예상됩니다. 이 가격은 최근 실거래가 수준보다 높고 감정가보다는 낮은 가격대로, 경매 물건의 특성과 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.