나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73701 [1] 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "훈민초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 고산택지지구내로서 대규모 아파트단지 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층건 중 제13층 1306호로서, 외 벽 - 몰탈위 페인팅 등 바 닥 - 강화마루 및 타일마감 등 창 호 - 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(고산), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(중로2-3호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-4호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택특별법>, 상대보호구역(2020-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,준보전산지 <산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 대지권 등기 완료되었고(25.12.10.), 최저매각가격은 대지권 포함가격임
2.. 전매제한기간(3년) 종료

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73701 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 903, 고산리슈빌포레 311동 13층 1306호

용도: 아파트 (공동주택)

건축물 정보:

건물명: 고산리슈빌포레

동/호수: 311동 13층 1306호

총 층수: 19층 중 13층

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

준공일자: 2021년 5월 13일 (사용승인일 기준)

면적 정보:

토지 면적 (지분): 41.6786㎡ (약 12.61평)

건물 면적 (전용): 55.94㎡ (약 16.93평). 해당 면적은 전용면적이며, 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

감정가: 327,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 김 )

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 고산택지지구 내에 자리하고 있습니다. 북동측으로는 "훈민초등학교"가 인접해 있으며, 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 학교가 혼재된 계획적인 주거 지역입니다.

교통 상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내외로의 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

도로 상태: 아파트 단지는 북동측 도로를 통해 외부와 연결되며, 도로 접근 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고산지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한, 소로3류, 중로2류 등 도로 관련 구역, 고산지구 공공주택지구, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 준보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

교육 시설: 훈민초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

편의 시설: 단지 인근 대규모 아파트 단지들을 중심으로 마트, 병원, 각종 상점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

녹지/휴식 공간: 계획된 택지지구 내 조성된 공원 및 녹지 공간 접근성이 양호할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 인접하여 혐오시설이 존재할 가능성은 낮은 것으로 보이나, 최종 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자: 김 (채권액 265,162,700원)

등기부 현황 (말소기준권리: 2025년 12월 2일 강제경매 개시결정)

소유권 보존 (2021-06-29, 한국토지주택공사)

소유권 이전 (2021-09-14, 강태웅)

가압류 (2021-10-05, 김민서, 120,000,000원)

가압류 (2021-10-28, 이기원, 54,000,000원)

압류 (2025-04-28, 의정부시)

강제경매 (2025-12-02, 김현민, 265,162,700원) - 본 경매 사건

등기부 채권 총액: 174,000,000원 (확인된 가압류 및 압류 채권 합계)

임차인 현황:

* 임차인: 김현민

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 9일

* 확정일자: 2021년 8월 12일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 1월 23일

권리 분석 의견: 상기 임차인 김현민은 대항력을 보유하고 있으나, 본 경매 사건의 신청인(채권자)이기도 합니다. 따라서 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

기타 특이사항:

대지권 등기가 완료되었습니다 (2025년 12월 10일). 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

본 물건은 전매 제한 기간(3년)이 종료되어 매각 후 즉시 전매가 가능합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 속한 고산지구는 신규 택지 개발 지구로서, 체계적인 도시 계획에 따라 주거 단지가 조성되고 있습니다. 훈민초등학교를 중심으로 교육 및 생활 편의 시설이 확충될 것으로 기대되는 지역입니다.

상업 시설 현황: 현재 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 서비스 이용이 가능합니다. 장기적으로는 택지 지구 활성화에 따라 상권 역시 더욱 발전할 가능성이 있습니다.

경쟁력: 대규모 아파트 단지 형성으로 인한 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

이용 상태: 본 물건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 아파트로서 통상적으로 갖추어야 할 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

교육: 훈민초등학교가 바로 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 시내버스 노선 확충 및 주요 도로망과의 연결성을 고려할 때, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성은 양호한 편입니다.

편의: 대규모 아파트 단지 인근에 통상적으로 입점하는 편의점, 마트, 병원, 은행 등의 금융기관 등 일상생활에 필요한 인프라를 가까이에서 이용할 수 있습니다.

환경: 계획된 택지지구 내 위치하여 상대적으로 쾌적하고 정돈된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 거주 중이었음을 인지하고 명도 과정에서의 협조 여부 등을 사전에 고려할 필요가 있습니다.

미납 관리비: 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일반적인 집합건물의 경우, 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수하지만 전용부분에 대한 미납 관리비는 인수 대상이 아닙니다. (이는 법원 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인 필요)

공부와의 차이: 제공된 정보에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 현황과 건축물대장, 등기부등본 상의 내용이 일치하는지 반드시 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.

지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 지분 소유자 간의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 고산택지지구의 신규 아파트 단지로, 체계적인 개발 계획과 잘 갖춰진 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 경매 신청인으로 보증금 인수 부담이 없고, 전매 제한 기간도 해제되어 투자 회수에 유리한 조건입니다.

다만, 아파트의 지분 매각이라는 점은 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 잠재적인 제약이 될 수 있으므로, 이 부분에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신규 택지 개발 지구 프리미엄: 고산지구의 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

초품아(초등학교를 품은 아파트): 훈민초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 주거 선호도.

매각 후 즉시 전매 가능: 전매 제한 기간 해제로 인한 유동성 확보 용이.

보증금 인수 부담 없음: 권리 분석 상 명확한 인수 대상 보증금이 없어 투자 리스크 감소.

합리적인 감정가: 시장 상황 대비 합리적인 감정가로 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 아파트 시세 동향, 본건의 지분 매각이라는 특수성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 지분 매각 물건의 경우 일반 매각 물건보다 시세 대비 할인율을 높게 적용하는 것이 일반적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 반드시 선행해야 합니다.

인근 유사 면적 및 층수의 실거래가 및 호가 조사.

해당 아파트 단지의 최근 1~2년 간 매매 동향 분석.

지분 소유자 간의 협의 가능성 및 예상되는 협상 비용 고려.

이러한 과정을 거쳐, 감정가의 70%~85% 수준에서 시작하여 본인의 투자 목표 수익률과 감당 가능한 리스크 범위를 고려한 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.