나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64924 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732 일산파크뷰 105동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 석재 및 타일붙임, 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 다세대주택입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 의견 "참고사항"란 참고바랍니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사로부터 2026. 1. 15.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64924 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732 일산파크뷰 105동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 59.47㎡ (약 18평)

건물면적: 53.54㎡ (약 16평) - 전용면적으로 간주

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

"백송고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재 및 타일붙임, 벽돌 쌓기 마감이며, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당사항 없습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

서민금융진흥원의 가압류 (2024-02-08)

매각으로 소멸되는 권리:

등기부채권 총액은 214,163,439원으로, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 본 건 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권(박 )은 HUG의 확약서 제출로 인해 대항력이 없으며, 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

공시된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 권리:

없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-12

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택은 15,300만원에서 26,800만원 사이에 거래되고 있습니다.

본 건은 4층, 전용면적 53.54㎡입니다. 최근 거래 사례 중 4층, 58.16㎡ 물건이 26,800만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 감정가 206,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 시설:

"백송고등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거환경:

공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통:

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설:

단지 주변 근린생활시설을 통해 은행, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

북서측 인근에 백송고등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 확약서 관련:

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인의 대항력이 소멸되었으나, HUG의 향후 처리 과정이나 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

특별매각조건:

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 입찰 시 자금 계획을 면밀히 세워야 합니다.

임대차 관계:

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(박 )뿐이나, 공부상 혹은 실제 점유 관계에 대한 추가적인 조사 필요성이 있을 수 있습니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨)

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가는 206,000,000원입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 소멸되며, 임차인 박 씨는 HUG의 확약서로 인해 대항력을 상실하여 인수 부담이 없습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준이며, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 특별매각조건에 따른 높은 보증금 액수를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

임차인 대항력 소멸:

HUG의 확약서로 인해 임차인 인수 부담이 없어 안전한 입찰이 가능합니다.

시세 대비 합리적인 감정가:

주변 실거래가와 비교 시, 향후 시세 상승 여력 및 시세차익 기대가 가능합니다.

우수한 입지 조건:

백송고등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 4층, 58.16㎡ 물건이 26,800만원에 거래되었습니다. 본건은 4층, 53.54㎡이므로, 면적을 감안하면 유사한 시세 수준 또는 그 이하로 평가될 수 있습니다.

이를 단순 면적 비례로 환산 시 (53.54 / 58.16) * 26,800만원 ≈ 247,700,000원이 됩니다.

또한, 1층 물건들의 거래가(15,300만원 ~ 16,500만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 범위 내에 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

현재 시세 및 감정가, 임차인 관련 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(206,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (보다 적극적으로 입찰할 경우, 206,000,000원 ~ 215,000,000원 수준 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.