나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64781 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-9 더샤르망9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 공동주택 밀집하며 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지1층/지상4층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽: 고벽돌 타일, 스타코 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감. 창호: 샷시 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로서, 내부 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조 바람.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성석동 1279-9 :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보 호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이일수)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.12.26자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64781 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-9 더샤르망9 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.36㎡ (약 18.56평)

토지지분: 61.36㎡ (약 18.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.46㎡ (약 20.39평)

건물지분: 67.46㎡ (약 20.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 67.46㎡ (약 20.39평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층/지상 4층 건물 중 제4층 제402호

외벽: 고벽돌 타일, 스타코 등 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 등

설비: 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 기본 시설 갖춤

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (복합zone)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26, 외국인 등 대상, 대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 공동주택이 밀집한 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023-05-15 접수된 오케이캐피탈주식회사의 가압류 (권리금액: 6,176,845원) 입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이일수

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권은 말소 처리됨)

3.3. 권리 인수 조건 (HUG 인수조건 변경)

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2025.12.26자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인 이일수의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 대항력 또한 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 53.39㎡ (약 16.15평) : 110,000,000원

* 2026년 7월, 66.329㎡ (약 20.06평) : 127,000,000원

* 2026년 7월, 71.2664㎡ (약 21.56평) : 120,000,000원

위 정보와 현재 물건의 면적(67.46㎡, 약 20.39평)을 비교했을 때, 시장가격은 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 217,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

4.2. 시세 동향

성석동 일대 다세대주택의 최근 실거래가는 제공된 정보와 부동산 포털 시세에 따르면, 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가가 시장 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업시설에 대한 언급은 없으나, '성석삼거리' 인근 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 교통

인근에 버스정류장이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주위는 소규모 공동주택이 밀집한 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 관련 규제가 존재하므로, 토지 활용 계획 시 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성 (HUG 인수조건 변경)

HUG가 임차인의 대항력을 포기하고 보증금 반환에 대한 권리만 주장하도록 조건을 변경하였으나, 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 217,000,000원이지만 최근 시장 실거래가는 110,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가와 상당한 괴리가 있어 시세 조사를 철저히 할 필요가 있습니다. 임차인 이일수의 경우, HUG와의 인수조건 변경 확약으로 인해 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없는 상태입니다. 따라서 본건의 성공 투자는 감정가보다는 현재 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 부동산 활용 계획 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증으로 인한 임차인 관련 리스크 소멸 (인수 보증금 0원).

* 감정가 대비 낮은 시장 실거래가로 인한 가격 메리트 확보 가능성.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 실거래가 수준과 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 물건이 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가 217,000,000원과 시장가(약 110,000,000원~130,000,000원)의 차이가 크므로, 시장가격을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.