나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64875 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 1357 진흥소슬마을 103동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산읍행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '문산역'이 소재하는 등 대중교통이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 토지 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64875 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 1357 진흥소슬마을 103동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

토지면적: 53.40㎡ (약 16.15평)

토지 지분: 53.40㎡ (약 16.15평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2007년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산읍행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '문산역'이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호함.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 등기 (접수일자: 2025-11-26)임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-13

* 확정일자: 2022-09-15

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 있음.

* 비고: 임대관계 등은 조사되지 않아 미상임.

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (김현민, 보증금 260,000,000원, 전입일자 2022.09.13., 확정일자 2022.09.15.)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수해야 함.

* 기타 등기사항:

* 소유권이전: 이숙희 (2008-03-17), 유연서 (2018-06-11, 매매가 230,000,000원)

* 등기부채권 총액: 260,000,000원 (임차인 보증금)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근에 대규모 상업 시설은 부족하나, 문산역 주변의 상권을 활용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 진흥소슬마을

* 주소: 경기도 파주시 문산읍 선유리 1357

* 건설사: (정보 없음)

* 사용승인일: 2007년 12월 5일

* 총 세대수: 231세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 103동 5층 504호

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 주차: 총 21대 (지상 12대, 지하 7대) (단지 전체 주차 대수: 263대)

* 단지 내 편의시설: (별도 정보 없음, 일반적인 아파트 단지 편의시설 이용 가능)

* 주변 편의시설: 문산읍행정복지센터, 마트, 병원 등 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: (정보 없음)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김 (보증금 260,000,000원)의 보증금을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 함. 현재 채권 총액과 임차인 보증금이 동일하나, 실제 배당 과정에 따라 인수 여부가 결정될 수 있음.

* 토지거래계약허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 해당 여부를 별도 확인 필요.

* 건물 관련 특이사항: 제시외 건물은 없으며, 공부와의 차이는 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 소재 진흥소슬마을 아파트 103동 504호로, 법원 감정가는 211,000,000원입니다. 입지 조건상 문산역 인근으로 교통이 편리한 편입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(김 , 보증금 260,000,000원)이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 금액이 입찰가에 보증금 인수액(260,000,000원)을 더하게 됨을 의미하므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 건은 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크로 인해, 낙찰가 자체는 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 변제가 예상된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 교통망 개선 시 단지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 16일: 240,000,000원 (8층)

* 2026년 5월 9일: 230,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 4일: 200,000,000원 (3층)

최근 실거래가 평균은 약 223,333,333원입니다.

본건의 감정가는 211,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 260,000,000원입니다. 따라서 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(260,000,000원)'이 됩니다.

일반적으로 투자 가치를 판단할 때, 총 투자 비용이 시세 이하가 되어야 합니다. 본 건의 경우, 시세(약 230,000,000원)에서 인수 보증금(260,000,000원)을 제외하면 -30,000,000원이 됩니다. 이는 사실상 어떠한 금액으로 입찰하더라도 총 투자 비용이 시장가치를 초과하게 됨을 의미합니다.

최저 매각 가격은 감정가의 10%인 21,100,000원부터 시작될 수 있습니다. 그러나 21,100,000원에 낙찰받더라도 총 투자 비용은 21,100,000원 + 260,000,000원 = 281,100,000원이 되어 시세를 크게 상회합니다.

결론적으로, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 투자 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 따라서 실질적인 입찰가는 0원에 가깝게 산정되거나, 적극적인 투자를 고려하기 어렵습니다.

* 최소 입찰가: 21,100,000원 (감정가의 10%)

* 실질적 고려 입찰가: 0원 ~ 21,100,000원 (단, 260,000,000원의 보증금 인수 책임 별도 발생)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.