나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64856 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 187 동문아파트 202동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하며 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 주를 이루는 주거지대로서, 인근에 초등학교, 체육시설, 근린생활시설 등 생활편의시설이 소재하여 제반 주위환경 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진, 출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용편익은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공트러스경사지붕 15층 건중 1층 102로서, 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시유리창.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도가 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64856 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 187 동문아파트 202동 1층102호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 박공트러스경사지붕 15층 건중 1층

감정가: 283,000,000원

토지면적: 105.48㎡ (약 31.9평)

토지지분: 105.4774㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.62㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.6186㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 27일 접수된 고양세무서장의 1번 이우현지분압류 (갑2) 입니다.

3.2. 등기부 현황

* 권리종류: 소유권이전

접수일자: 2009-10-30

권리자: 김점림 외 1명

* 권리종류: 주택임차권

접수일자: 2024-10-11 (말소 예정)

권리자: 백정선 (주택도시보증공사)

권리금액: 280,000,000원

전입일자: 2022-07-29, 확정일자: 2022-06-15

* 다수의 압류 및 가압류 내역이 존재합니다. (고양세무서장, 고양시덕양구, 동고양세무서장, 고양시, 서대문구, 국민건강보험공단, 마포구, 은평구, 부천시, 양천구 등)

이들 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매 개시결정 채권자: 주택도시보증공사 (2025타경64856)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (백정선)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 10일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 공동주택이 주를 이루는 주거지대로, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있어 상업 활동을 위한 주요 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 벽제초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 체육시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있는 특수한 상황입니다. HUG가 임차 보증금 반환 의무를 이행하는 과정에서 발생한 경매 건으로 해석될 수 있습니다.

* 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 확약서를 통해 임차권 등기 말소에 동의하였으므로 낙찰 후 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, HUG 측과의 추가적인 소통 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 다수의 세무서 및 지방자치단체 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 일반적인 지도 검색 결과나 제공된 정보상으로는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 본 아파트 물건은 총 15층 중 1층으로, 전용면적 84.62㎡ (약 25.6평) 크기를 가지고 있습니다. 감정가는 283,000,000원이며, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으나 대항력 없는 임차인으로 판단되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 본 물건은 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 시설 이용이 가능하며, 교통 또한 무난한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인(HUG)이 존재하나, 확약서 제출로 인해 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 명도 이후 실거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

* 실제 현장 조사를 통해 주변 시세와 비교 분석 후, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 283,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만 최종 입찰가는 반드시 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 부동산 시장 동향, 그리고 본 물건의 현장 조사 결과(수리 상태, 하자 여부 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

부동산 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.