나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64772 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1681-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 ‘통일초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 사다리형의 토지로서 ‘단독주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2008.3.12 고시), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(2013-10- 10), 소로2류(폭 8m~10m)(2008.3.12. 고시)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(장릉(09.01.12변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평스라브지붕 지1층 / 2층 건물로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등 내 벽 : 미상 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 ‘단독주택’으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에 후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지‘와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 옥탑소재 철근콘크리트구조 평스라브지붕(계단실 및 물탱크실 약23.53㎡) 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64772 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1681-5 (도로명 주소: 경기도 파주시 고추잠자리길 22)

용도: 다가구주택 (건축물 현황상 단독주택으로 이용 중)

감정가: 1,205,118,960원

토지면적: 468.10㎡ (약 141.6평)

건물면적: 627.48㎡ (약 189.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 23.53㎡ (철근콘크리트구조 평스라브지붕의 옥탑, 계단실 및 물탱크실)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕 (지1층/2층)

건물 이용상태: 단독주택으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 구비

1.3. 주요 특이사항

1. 일괄매각.

2. 제시외 옥탑(계단실 및 물탱크실 약 23.53㎡) 건물이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 ‘통일초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

헤이리 예술마을, 파주 출판단지 등 문화 예술 시설과 가깝다는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

대상 물건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(장릉), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 5월 4일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권(을18)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 토지 약 4억 9,113만원, 건물 약 5억 5,113만원으로, 총 약 10억 4,226만원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 A : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-01, 대항력 없음.

임차인 A : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-01, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-18, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-24, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-01-15, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-03-31, 확정 2015-04-09, 배당 2023-04-27, 대항력 없음.

임차인 박 : 보증금 0원, 차임 400,000원, 전입 2013-03-07, 대항력 없음.

임차인 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-14, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

(주: 김 임차인은 보증금 6천만원이 있으나, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 임차인의 실제 현황 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건지 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

주요 관광지인 헤이리 예술마을 및 파주 출판단지와 인접하여 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 변화

통일동산 지구단위계획 변경을 통해 용적률, 층수 완화 등 개발이 유도되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

통일초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 문화시설

근린생활시설 이용이 편리하며, 헤이리 예술마을, 파주 출판단지 등 대형 문화 및 관광 시설 접근성이 좋습니다.

자동차를 이용할 경우 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

역사문화환경보존지역(장릉)으로 지정되어 있어 개발 행위 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 목적(주거용지)으로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 환경 문제

현재 파주시 탄현면 일원에서 신규 소각장 설치 후보지로 검토되고 있는 지역이 있어, 향후 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인이 있습니다. (출처: 파주 소각장 신설 입지 1순위 '탄현면' 관련 기사)

6.3. 개발 이력

과거 통일동산지구 내 대규모 개발 사업이 경제 위기 등으로 인해 중단되고 일부 미완성 건축물이 방치된 이력이 있습니다. 이는 해당 지역의 개발에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

김 임차인의 보증금 6천만원은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 단독주택(다가구주택)으로, 넓은 대지면적과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 통일초등학교와 인접해 있으며, 헤이리 예술마을, 파주 출판단지 등 문화 시설과의 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 문제는 없어 보입니다.

다만, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등 토지 이용에 대한 제약사항이 존재하며, 인근 지역의 신규 소각장 설치 가능성과 과거 대규모 개발 사업의 중단 이력 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

또한, 대항력 없는 임차인이 보증금을 보유하고 있어 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대지 활용 가치

468. 10㎡ (약 141.6평)의 넓은 대지를 활용하여 신축 또는 증축 등 토지의 잠재적 가치를 극대화할 수 있습니다.

다가구주택 용도 지역으로 지정되어 있어 향후 임대 수익 창출을 위한 다가구 전환 등도 고려해 볼 수 있습니다 (단, 관련 법규 검토 필수).

8.2. 지역 개발 호재

통일동산 지구단위계획 변경을 통해 용적률, 층수 등 규제가 완화되어 지역 내 개발 활성화 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

파주 지역의 지속적인 발전 가능성과 더불어, 인근 관광지와의 시너지 효과도 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 고려 사항

감정가: 1,205,118,960원

입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 파주 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건 낙찰가율

* 명도 예상 비용 (이사비, 협의금 등)

* 건물 수리 및 리모델링 예상 비용

* 지역 개발 계획 및 잠재적 리스크 요인(소각장 입지 가능성, 토지 이용 제한 등)의 영향

* 김 임차인 명도 관련 예상 비용

본 물건의 투자 가치는 향후 토지 이용 규제 완화 및 지역 개발 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 시장 조사와 현장 답사를 통해 개별적인 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.