나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6819 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설,공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 남동측 일산로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2023.12.11.인 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상10층 업무시설 및 근린생활시설 백석화이트스톤주건축물 1동 중 1층 109호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등 창호: 페어글라스 창호 등임.

이용상태

현황 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임(현황 '공실'임). (후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현황 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 각 노폭 약10m, 약19m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 I' III. 3. 기타 참고사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6819 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 1동 1층 109호

용도: 근린상가

건물명: 백석 화이트스톤 주건축물 1동 109호

건축물 사용승인일: 2023년 12월 11일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 927,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 31.32㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.32㎡ (약 9.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 세부정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 3층 / 지상 10층 중 1층

주용도: 업무시설 및 근린생활시설

현재 이용 상태: 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중 (현황 '공실'임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남동측 일산로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 전철 3호선 백석역이 인근에 있어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 수월합니다. 또한, 고양종합터미널과 지하로 연결되어 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 10m, 약 19m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 10일자 부산은행의 근저당권 (채권액 605,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸예정 권리

위 말소기준권리보다 선순위이거나 동일 일자에 등기된 권리(신탁등기 말소, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (이은영)

* 을1: 근저당권 (부산은행) - 말소

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단) - 말소

* 갑4: 임의경매 (부산은행) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기사항이 추가로 발생하거나 확인되지 않은 권리가 있을 수 있으므로, 최종 권리관계는 경매 당일 법원에서 고지되는 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

금액이 미상인 임대관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현황 공실이라 하더라도 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 백석동 일대는 백석역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 고양종합터미널, 코스트코, 대형 쇼핑몰 및 CGV, 메가박스 등이 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 적합성

본건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능하며, 31.32㎡(약 9.48평)의 비교적 컴팩트한 면적으로 소규모 음식점, 카페, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용이 가능할 것으로 보입니다. 건물이 2023년 12월에 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다.

4.3. 주변 상권 고려사항

과거 백석역 인근 지역은 유흥업소가 밀집한 상권으로 알려져 있었으나, 최근에는 대규모 복합 상업 시설 및 주거 단지 개발로 인해 전반적인 상권의 성격이 변화하고 있습니다. 다만, 지역 특성상 유흥 관련 시설이 여전히 일부 존재할 수 있어 업종 선택 시 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 고양종합터미널 내 롯데아울렛, 홈플러스, 코스트코, 이마트 일산점, 메가박스, CGV 등.

* 문화/여가: 메가박스, CGV, 고양종합터미널 등.

* 의료: 국민건강보험 일산병원 등.

* 공원: 알미공원 등 근린공원.

5.2. 기타

* 신축 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 현재 '공실' 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

'임대관계 미상'이라는 정보는, 현 임차인이 없더라도 과거 임대차 내역에 대한 정보 부재로 인해 예기치 못한 권리 문제가 발생할 가능성을 시사합니다. 또한, 인수할 보증금은 없으나, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 특성

과거 백석역 주변의 유흥업소 밀집 지역이라는 이미지는 일부 잠재적 임차인이나 구매자의 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 환경 및 기반시설 관련 이슈

과거 백석동 지역에서 온수배관 파열 사고 등 기반시설 관련 사고가 있었으며, 지역 내 소각장 등 환경 시설 관련 이슈가 제기된 바 있어, 해당 지역의 개발 및 환경 규제와 관련된 잠재적 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 백석역 역세권에 위치한 신축 상가건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 감정가 대비 낮은 채무총액 및 권리관계의 명확성으로 인해 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대관계가 불확실하다는 점, 그리고 지역의 과거 유흥가 이미지 및 환경 관련 이슈는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 신축 건물이라는 점과 복합상권 내 입지 조건을 고려할 때, 적극적인 임차인 유치 노력을 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 백석역 역세권의 탁월한 입지 및 교통 편리성

* 2023년 신축된 '백석 화이트스톤' 건물의 최신 시설 및 높은 가치

* 근린상가 및 업무시설로서의 다양한 활용 가능성

* 말소기준권리 이후 모든 부채는 소멸 예정으로 권리관계가 비교적 명확함

* 고양종합터미널, 쇼핑몰, 병원 등 풍부한 주변 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 927,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권(605,000,000원) 및 기타 채무 총액(약 658,000,000원)을 고려했을 때, 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

부동산 경매에서 예상 입찰가를 산정할 때는 감정가, 유사 물건의 실거래가, 임대수익률, 향후 시세 변동 가능성, 명도 가능성, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건은 현재 공실 상태이며, 상권 분석 및 임대 조건 등을 추가적으로 확인하여 투자수익률(ROI)을 산출한 후, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대략적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 투자자의 목표 수익률에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 648,900,000원(감정가의 70%) ~ 741,600,000원(감정가의 80%) 범위 내에서, 임대수익률 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.