나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64733 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-11 엘리시아 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 소규모 창고, 학교, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 남측 인근 덕산로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2018.09.05.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세대주택) 엘리시아 105동 중 2층 201호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 현황 노폭 약4.5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 I' III. 3. 기타 참고사항 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강동훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 1. 15.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64733 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-11 엘리시아 105동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 70.97㎡ (약 21.47평)

* 건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물사용승인일: 2018년 9월 5일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 2층 201호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 창고, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 본 건 남측 인근 덕산로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 대체로 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로는 노폭 약 4.5m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 국민건강보험공단의 압류이며, 이에 따라 주택임차권, 강제경매 등 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* * 강동훈: 보증금 275,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021년 8월 18일, 확정일자 2021년 7월 21일. 배당신고일자 2023년 9월 8일. 대항력 없음.

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 1월 15일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* * 장재혁: 보증금 1,000,000원, 차임 450,000원. 전입일자, 확정일자 등 정보 없음. 대항력 없음.

* 특이사항: 보증금 및 차임이 존재하나, 전입신고일 등 대항력 요건을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본 건은 다세대주택 및 아파트단지가 주를 이루는 주거지역 인근에 위치하고 있으나, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상업시설의 집중도는 다소 낮은 편입니다.

* 주변 매매가 분석:

* 유사 건물 (2016년식, 전용면적 51㎡) 2026년 7월 18일: 165,000,000원

* 유사 건물 (2016년식, 전용면적 58.16㎡) 2026년 7월 5일: 268,000,000원

* 유사 건물 (2015년식, 전용면적 56.775㎡) 2026년 7월 6일: 153,000,000원

* 시세 동향: 최근 유사한 다세대 주택의 실거래가는 1억 5천만원대에서 2억 6천만원대로 형성되어 있으며, 면적 및 건물 연식에 따라 가격 편차가 있습니다. 본 건의 감정가(2억 4,200만원)는 이러한 시세 범위 내에 있으며, 특히 2016년식, 전용면적 58.16㎡ 건물(26,800만원)과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 백송고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 남측 덕산로변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제한적입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 심각한 수준의 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 소규모 창고가 혼재되어 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 사항: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 강동훈의 대항력을 포기하고 보증금 미회수 시 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없습니다. 이는 오히려 낙찰자에게 유리한 조건으로 작용합니다.

* 주변 환경: 주거지역 내 소규모 창고가 혼재되어 있어, 주거 쾌적성 측면에서 일부 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 엘리시아 105동 2층 201호 다세대주택으로, 2018년 9월 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 해당합니다. 감정가는 2억 4,200만원으로 책정되었습니다.

* 권리관계 측면에서, 임차인 강동훈이 대항력을 포기하고 HUG 측에 협조하는 조건으로 인해, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다.

* 주변 시세 또한 유사 면적 및 연식의 다세대 주택이 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원대에 거래된 사례가 있어, 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었다고 판단됩니다.

* 다만, 주위 환경에 소규모 창고가 혼재된 점은 투자 또는 실거주 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무권리 인수: 임차인 관련 모든 권리 문제가 명확히 해소되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최신 건축물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 합리적인 감정가와 주변 시세 등을 고려할 때, 실거주 목적 또는 소액 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 주변 실거래가 범위: 153,000,000원 ~ 268,000,000원

* 본 건의 건물 면적(59.70㎡) 및 건물 연식(2018년)을 고려했을 때, 주변 최고가 거래 사례(2016년식, 58.16㎡, 268,000,000원)와 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가 수준 이상의 적극적인 입찰도 가능할 것으로 보입니다.

* 종합적인 판단하에 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.