나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64966 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 439 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ‘벽제초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2013년 05월 01일) 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(다세대주택)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 대상물건(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건은 건축물현황도상 301호는 현관문패 기준 302호로 표기되어 있고 건축물현황도상 302호는 현관문패 기준 301호로 서로 바뀌어 표기되어 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

건축물대장(301호)과 현황(302호)이 불일치함. 공부상 301호의 위치는 현황(출입문표시) 302호의 위치로 좌,우뒤바뀐 상황이나 상호 면적, 구조가 동일함. 매각목적물은 출입문표시 301호 기준임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 439번지 3층 301호에 소재하고 있으며, 토지 지분 면적은 53.75㎡ (약 16.2평), 건물 전유 면적은 47.75㎡ (약 14.4평)입니다.

1.2. 건물 정보

건물은 다세대주택 용도로 사용되고 있으며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 2013년 05월 01일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 토지 정보

대상 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 총 면적 53.75㎡ (약 16.2평)이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 1억 3,800만원이며, 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ‘벽제초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2024년 01월 29일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권 (을9)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 권리(을9, 을10, 갑6)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 22일: 10,000만원 (100,000,000원), 전용면적 54.88㎡, 1층 (리더스빌A,B,C동)

* 2026년 1월 7일: 10,800만원 (108,000,000원), 전용면적 56.23㎡, 2층 (해오름4동)

* 2026년 5월 22일: 10,800만원 (108,000,000원), 전용면적 57.43㎡, 1층 (삼성벨라지오빌106동)

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

주변 시세 분석 결과, 전용면적 약 55~57㎡ 기준으로 10,000만원에서 10,800만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 600만원 ~ 640만원 수준입니다.

본건의 전용 면적은 47.75㎡ (약 14.4평)이므로, 주변 시세 단가를 적용할 경우 약 8,640만원 (14.4평 * 600만원/평)에서 9,000만원 (14.4평 * 625만원/평) 범위의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 1억 3,800만원으로, 주변 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 감정가대로 낙찰받는 것은 재정적으로 부담될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 특정 대형 편의시설이나 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

북서측 인근에 ‘벽제초등학교’가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상의 301호와 실제 현황상의 302호 위치가 서로 바뀌어 표기되어 있습니다. 다만, 면적과 구조는 동일하며, 매각 목적물은 출입문 표시 301호를 기준으로 하므로, 현장 확인 및 입찰 시 이 점을 명확히 인지해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 본 물건은 공동담보 물건으로 진행되었습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다. 주거용으로 사용 시 큰 문제는 없겠으나, 관련 제한 사항을 숙지할 필요가 있습니다.

* 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역이므로, 환경적인 요인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 권리 분석 측면에서는 안정적입니다. 하지만 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 안정적인 실거주 또는 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 공부와 현황의 호수 불일치 문제는 현장 확인을 통해 해소되었으나, 입찰 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리가 명확하여 인수되는 권리가 없어 권리관계가 깨끗합니다.

* 넓은 토지 지분(약 16.2평)은 향후 토지 가치 상승 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3,800만원

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 8,640만원에서 9,000만원 범위로 추정됩니다. 따라서 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하여 리스크를 줄이는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 10,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.