나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64938 [1] 경기도 파주시 야당동 186-9 로젠하임 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 4층 402호로서, (사용승인일: 2021.07.14) 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.22.자 대항력 포기 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64938 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 186-9 로젠하임 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 393,000,000원

토지면적: 54.84㎡ (약 16.6평)

건물면적: 52.87㎡ (약 16.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2021년 07월 14일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

총 채권액: 409,000,000원

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (갑7, 2025-11-28)

임차인 현황:

* 임차인: 임종휘 (임 )

* 보증금: 409,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-24

* 확정일자: 2022-10-12

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출함. 이에 따라 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. (을1 주택임차권은 말소 예정)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 야당동 일대는 야당역을 중심으로 신규 주택 단지와 상업 시설이 조성되면서 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 이용이 편리합니다.

* 교통: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 군사 보호 구역 및 토지 이용 제한: 본 건은 제한보호구역(전방 지역: 25km) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 행정 절차 확인이 필요합니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 임차인 관련 사항: 임차인 임종휘의 보증금(409,000,000원)은 상당하나, 주택도시보증공사(신청채권자)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법적 절차의 최종 확정 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동 야당역 인근에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 2021년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 역세권 입지로 인한 교통 편의성이 높습니다. 권리분석 상 임차인 관련 위험 요인이 법적으로 해소될 가능성이 높아 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 토지이용계획 상의 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 야당역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 야당동 일대의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가 산정

시세 분석:

최근 매매 사례 중 본건과 유사한 다세대주택인 "태종에비뉴"(2019년 준공, 65.1㎡)가 2026년 7월 2일에 285,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가를 산출하면 약 438만원/㎡ (285,000,000원 / 65.1㎡)입니다. 본건 건물 면적(52.87㎡)에 이 기준을 적용 시 예상 시세는 약 231,570,000원으로 산출됩니다. 이는 본 건의 감정가(393,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 본건이 더 신축(2021년식)이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 제시된 시세로는 약 2.3억 ~ 2.8억 원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 0원이므로, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 파악된 시세(약 2.3억 ~ 2.8억 원)와 감정가(3.93억 원) 간의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 본 물건의 정확한 시장 가치 판단을 위해 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 반드시 수행하시길 권고합니다. 제시된 시세 범위를 고려하여, 250,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 감정가의 현저한 차이를 감안하여 무리한 고가 낙찰을 피하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.