나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64916 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-16 은하팰리스 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건내 4층 402호로서, (사용승인일: 2015.02.26) 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23) (예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지 역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 대지권의 목적인 토지에 덕이동 785-22번지 62㎡ 가 기재되어 있으나 2015년 03월 03일자 덕이동 785-16번지에 합병되어 말소된 상태로 현재 는 덕이동 785-16번지 909㎡ 한 필지가 대지권의 목적인 토지로 조사됨.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 전소현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 04. 23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-16 은하팰리스 102동 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64916 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 182,000,000원입니다. 토지 면적은 46.62㎡ (약 14.10평)이고, 건물 면적은 54.81㎡ (약 16.58평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "고양예술고등학교" 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택과 각종 근린생활시설, 학교, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 1.주변 환경

본 건 인근에는 고양예술고등학교가 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하여 주민 편의를 지원합니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 갑4 가압류(채권자: 김시은)입니다. 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 후순위로 여러 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다. 이들 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

을3 권리인 주택임차권(채권자: 전소현, 보증금 233,000,000원)은 말소 예정입니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 전소현 간에 체결된 '인수조건변경확약서'에 근거합니다. 해당 확약서에 따라 임차인 전소현은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차인 전소현의 보증금 233,000,000원을 인수할 부담이 없습니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 전

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-05-24

* 대항력: 없음 (인수조건변경확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: HUG와의 인수조건 변경 확약으로 보증금 인수 부담 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택과 함께 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 생활권입니다. 상권은 주로 지역 주민의 일상생활을 지원하는 소규모 점포들 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 인근 고양예술고등학교는 지역 내 교육 중심지로서의 역할을 합니다.

1.4. 생활정보

주변에 다세대주택이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 근린생활시설이 가까이 있어 식료품 구매, 외식 등 기본적인 생활 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 인근 학교는 교육 환경을 제공하며, 전반적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 전소현의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 관련 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

* 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 토지 이용 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 본 다세대주택은 감정가 182,000,000원에 경매로 나왔습니다. 권리분석 결과, 임차인 전소현과의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되었습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 다양한 지역 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 조건 변경으로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2015-2016년) 및 면적(약 51㎡)의 다세대주택이 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 특히 2015년식, 약 51.155㎡ 면적의 물건이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 54.81㎡ (약 16.58평)으로, 51㎡(약 15.47평)보다 약간 넓습니다.

감정가 182,000,000원 대비, 최근 시세는 110,000,000원 ~ 165,000,000원으로 형성되어 있습니다. 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

유사 면적 및 연식의 물건 가격을 고려하고, 본건의 면적(16.58평)과 4층이라는 점을 감안하면, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 71% ~ 82% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.