나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64872 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 5층비-501호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 제5층 비-501호 외 6개호로서, (사용승인 2023년 3월 7일) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등으로 조사됨. 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 기호(1~7) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 제2종근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역), 도로 구역(2022-10-14)(국도77호선), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64872 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 5층 비-501호 (5층 비-501호 외 6개 호실 일괄 매각)

* 용도: 지식산업센터 (공장 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,277,000,000원

* 토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

* 토지지분: 32.95㎡ (약 9.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 176.38㎡ (약 53.35평) (5층 비-501호 외 6개 호실 합산 면적으로 추정)

* 건물지분: 176.38㎡ (약 53.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본건 경매 신청 채권자: 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사)

* 특이사항: 도시개발구역, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 도시개발구역, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역: 25km), 도로구역(국도77호선), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한) 등의 규제를 받습니다.

2.5. 건축물 정보

* 건축년도: 2023년 3월 7일 사용승인된 신축 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내에 위치합니다.

* 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 전체 층수: 지하 5층 ~ 지상 21층 (본건은 5층에 위치)

* 총 호실 수: 847호

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 우리은행 근저당권 (을1, 2023-09-27 접수, 채권최고액 2,280,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 갑2: 주식회사에스아트허브 (신탁등기말소) - 매각으로 소멸

* 을1: 우리은행 (근저당권) - 말소기준권리로 매각으로 소멸

* 갑3: 신용보증기금 (가압류) - 매각으로 소멸

* 갑4: 경기신용보증재단 (가압류) - 매각으로 소멸

* 갑5: 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 (임의경매) - 매각으로 소멸

* 갑6: 파주세무서장 (압류) - 매각으로 소멸

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음. (제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계가 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역에 위치합니다.

* 신축 지식산업센터 건물에 속해 있어 관련 업종 종사자 및 기업체의 수요가 예상됩니다.

4.2. 경쟁 환경

* 주변에 다수의 지식산업센터가 있어 경쟁 환경은 존재하나, 지역 개발에 따른 신규 수요 창출 가능성도 있습니다.

4.3. 유동인구

* 인근 아파트 단지 및 근린생활시설, 종사자들로 인한 일정한 수준의 유동인구가 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 덕은한강초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

* 덕은한강초등학교 (남측 인근)

5.3. 주변 의료시설

* 도보 이용 가능한 거리에 대형 병원 등 특화된 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 기타

* 아직 사용승인일이 얼마 되지 않은 신축 건물(2023년 3월)이라는 점이 특징입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 미등기 권리나 법정지상권 등 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

* "임대관계 미상"이 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가 비용 발생 또는 명도 지연으로 이어질 수 있습니다. (임차인 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 이는 '인수되는 보증금'이 없다는 의미로 해석해야 하며, 실제 임차인이 없다는 의미로 단정하기는 어렵습니다.)

6.3. 법적 제한

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항(도시개발구역, 개발제한구역, 도로구역, 허가구역 등)이 존재하므로, 해당 부동산의 이용 및 건축, 거래 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인이나 특정 용도 토지 이용 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* "(한강)폐기물매립시설 설치 제한지역" 지정이 있는 바, 관련 환경 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 가시적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "폐기물매립시설 설치 제한지역" 지정이 있음을 고려하여, 광범위한 지역의 환경 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2023년 3월 사용승인된 신축 지식산업센터로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 경기도 고양시 덕은동 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교통 및 주변 환경은 무난한 편이며, 지식산업센터 및 근린생활시설로서의 기능 수행에 적합합니다.

* 다만, '임대관계 미상'이라는 점과 다수의 법적 제한은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 문제는 낙찰 이후 명도 및 투자 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 및 임차인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 3월 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 도시개발구역 입지: 고양 덕은 도시개발구역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 상권: 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활용도 높은 용도: 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임대 및 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외한 권리 관계와 시장 가치를 기반으로 이루어져야 합니다. 현재 명시된 임차인 현황상 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 이를 기준으로 하되 임대 관계 미상에 따른 잠재적 리스크는 별도로 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,277,000,000원

* 건물면적: 176.38㎡ (약 53.35평)

* 토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

* 유사 물건 조사 결과, 고양시 덕은동 지역 지식산업센터의 경우, 면적 및 층수, 조망 등에 따라 평당 가격은 약 2000만원 ~ 3000만원 내외로 형성될 수 있습니다.

* 이를 단순 적용 시, 건물 면적만으로도 약 10억 6천만원 ~ 16억원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다. 토지 지분을 포함하면 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

* 본 건은 신축 건물이며 도시개발구역 내에 위치한다는 장점이 있으나, '임대관계 미상' 및 다수의 법적 제한은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 최적 입찰가는 감정가와 유사하거나 이를 소폭 상회하는 수준에서 시작하여, 현장 방문, 임차인 확인, 주변 시세 조사 등을 통한 정밀 분석 후 신중하게 결정해야 합니다. 리스크 요인에 대한 추가적인 비용이나 시간 소요 가능성을 감안하여 입찰가격을 조정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.