나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64839 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1009-3 하나빌리지 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브붕 4층 중 1층 101호 건으로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등, 내벽: 인테리어 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문으로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년10월30일 제136908호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.2.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64839 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1009-3 하나빌리지 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

토지지분: 63.70㎡ (약 19.27평)

건물면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

건물지분: 51.70㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

- 주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1009-3 (신 주소: 송포백송길 59-8)

- 건물명: 하나빌리지

- 주용도: 공동주택(다세대주택)

- 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브

- 층수: 지하 0층, 지상 4층

- 준공일: 2018년 3월 21일

- 건물 연면적: 658.56㎡

- 대지 면적: 685㎡

- 전유부: 1층 101호 (면적: 51.70㎡)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측에 위치.

* 주위환경: 공장, 창고, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 신용보증기금의 2022년 1월 19일 접수된 가압류 (갑6).

* 주요 권리사항:

* 주택임차권: 한 , 165,000,000원, 2023년 10월 30일 접수 (을1).

* 참고사항: 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 4월 2일자로 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함.

* 임차인(한 )은 2021년 10월 5일 전입, 2021년 9월 6일 확정일자, 2023년 10월 30일 배당신고하였으나 대항력은 없음.

* 가압류: 주택도시보증공사, 20,000,000원, 2024년 4월 8일 접수 (갑9).

* 강제경매: 주택도시보증공사, 165,000,000원, 2025년 10월 10일 접수 (사건번호: 2025타경64839) (갑11).

* 등기부채권 총액: 203,388,244원

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담 없음.)

* 기타 임차인:

* 장혜민: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 6월 23일 전입. 대항력 없음.

4. 상권분석

* 주변 거래 사례 (2026년 6월 기준):

* 덕이힐타운 103동 (2015년식, 1층, 51.155㎡): 13,000만원

* 현대타운 1동2동 (2016년식, 2층, 51㎡): 16,500만원

* 현대타운 1동2동 (2016년식, 1층, 51㎡): 11,000만원

* 분석: 본건(하나빌리지, 2018년식, 1층, 51.70㎡)과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택들이 최근 11,000만원에서 16,500만원 사이에 거래되었음. 본 건은 준공 연도가 비교적 최신(2018년)이라는 장점이 있으나, 주변 환경(공장, 창고 혼재)은 상권 활성화 측면에서 다소 아쉬울 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: "고양예술고등학교"가 인근에 위치.

* 교통: 북측 4m 도로에 접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

* 주변 환경: 공장, 창고 등과 다세대주택이 혼재하는 지역으로, 주거 쾌적성 측면에서 일률적인 평가가 어려움.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 확약서의 법적 효력 및 세부 조항에 대한 최종 확인이 필요함.

* 지역 환경: 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상, 주거 환경의 쾌적성이나 소음, 먼지 등 민감한 부분에 대한 고려가 필요함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역이며, 특히 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 해당되는 경우 허가가 필요할 수 있음.

* 임대관계 미상: 내부 임대차 관계를 정확히 파악하기 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 하나빌리지 1층 다세대주택입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로서, HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰 시 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세는 11,000만원에서 16,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 공장 및 창고가 혼재하는 지역 환경과 일부 토지이용계획상의 제한은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 임차보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 금액 산정이 가능.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 가격 메리트: 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 매입 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적/층수/연식의 매매가: 11,000만원 ~ 16,500만원

* 본건은 1층, 51.70㎡, 2018년식으로, HUG 보증금 인수 없음.

* 주변 환경 및 토지이용계획을 고려할 때, 낙찰가는 시장 가치와 잠재적 위험을 반영해야 합니다.

* 현재 시세 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.