나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65004 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 19-42 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전 부제한구역으로부터 제한거리 50m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03- 09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조수호)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.04.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 조수호의 대위변제자이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65004 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 19-42 나동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 44.44㎡ (약 13.45평)

건물면적: 38.82㎡ (약 11.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2014년 12월 17일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 4층 중 4층

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시됩니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아리솔유치원), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 고양시가 접수한 압류(2025-06-25)입니다.

등기부상 모든 권리는 위 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-14

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 선순위임차권자 조 의 대위변제자입니다.

인수 가능한 보증금은 0원입니다.

주택임차권자 조 는 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건 변경 확약서(2026.02.04.)를 제출함에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

신청채권자는 배당요구를 하지 않았으나, 선순위 임차인 조 의 대위변제자로서 후순위 권리자보다 우선 배당받습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* "포포인트빌리지C,D동"(중산동 19-35번지, 2014년 건축, 다세대):

* 2026년 2월 27일 거래: 42.465㎡ (약 12.8평) / 145,000,000원

* 2026년 2월 6일 거래: 48.61㎡ (약 14.7평) / 130,000,000원

* "중흥에스클래스타운하우스701동-704동"(중산동 1720번지, 2008년 건축, 연립):

* 2026년 2월 12일 거래: 145.4361㎡ (약 44.0평) / 590,000,000원 (본건과 주거 형태 및 면적이 상이하여 직접 비교는 제한적입니다.)

본건(중산동 19-42, 나동 401호)의 건물 면적(38.82㎡, 약 11.75평)은 "포포인트빌리지C,D동"의 최근 거래 사례(42.465㎡ ~ 48.61㎡)와 유사합니다.

2026년 2월 거래가격을 기준으로 볼 때, 유사 면적 다세대주택의 시세는 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "안곡고등학교" 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 있어 정주 여건이 양호합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건변경확약서'에 따라 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 계약 내용 및 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

임대차 관계 및 내부 이용 상태는 미상으로, 실제 명도 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 권리분석상 인수되는 채무가 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

주변 시세에 따르면 약 1.3억원 ~ 1.45억원 수준으로 판단되며, 감정가(1.77억원) 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

다세대주택의 특성상 내부 관리 상태 및 층수, 향 등에 따라 개별 가치가 달라질 수 있으므로, 현장 확인을 통해 정확한 가치 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 인수되는 채무가 없어 명확하고 안전한 물건입니다.

* 실거주 적합성: 비교적 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적에 적합합니다.

* 생활 인프라: 학교, 편의시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

최근 유사 면적 거래가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원 (2026년 2월 기준)

본건 건물 면적: 38.82㎡ (약 11.75평)

인수 보증금: 0원

유사 면적(약 42.465㎡)의 최근 거래가(145,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(38.82㎡)은 이보다 약간 작으므로, 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 시세가 높은 점을 감안하여, 경쟁 입찰자의 현황 및 본건의 개별적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.