나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6154 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-36 탑클라우드1단지 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 「고양국제고등학교」 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경6154 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (등기부상 수협은행)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-36 탑클라우드1단지 101동 2층201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지상 4층 건물 중 제2층 제201호

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 90.54㎡ (약 27.39평)

토지 지분: 90.5422㎡

건물면적: 66.66㎡ (약 20.16평)

건물 지분: 66.658㎡

감정가: 460,000,000원 (4억 6천만원)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

## 2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

## 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이덕재 (2021-08-10)

* 근저당: 수협은행 (2021-08-10, 379,500,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 조영자 (상속, 2025-11-06)

* 임의경매 개시: 수협은행 (2025-12-02, 349,031,507원)

등기부 채권 총액은 379,500,000원입니다. 말소기준권리인 수협은행의 근저당보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 현장 조사 등을 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

## 4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설과의 직접적인 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

## 5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 고양국제고등학교가 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 지역(식사동)은 과거부터 건설폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설과 관련한 주민 민원이 지속적으로 제기된 바 있습니다. 이로 인해 소음, 악취, 비산먼지 등 환경적 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 대상 물건과의 인접성 및 영향 정도를 반드시 확인해야 합니다.

## 6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가는 4억 6천만원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건들의 실거래가는 2억 2천만원에서 3억원 수준으로 확인되어 시세와의 상당한 차이가 존재합니다. 이로 인해 유찰 가능성이 높으며, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 현장 조사 시 예상치 못한 임차인이 점유 중이거나 대항력 있는 임차인이 존재할 위험이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사 및 거래 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 환경 기피시설 인접 가능성: 해당 지역 인근에서 건설폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설 관련 민원이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 대상 물건과의 구체적인 인접 여부 및 영향 정도를 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축급 다세대주택입니다. 교육 시설(고양국제고) 인근에 자리하며 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 시세 대비 현저히 높은 감정가와 미확인 임대차 관계, 그리고 주변 환경 기피시설에 대한 잠재적 영향 가능성입니다. 따라서 시장 가격을 면밀히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

## 8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 즉각적인 대규모 수리가 필요 없을 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 명도 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 부동산 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

## 9. 예상 입찰가

감정가: 460,000,000원 (4억 6천만원)

주변 실거래가 분석:

* 헤리티지9동 (2021년식, 69.11㎡, 2층): 269,900,000원 (2026년 5월)

* 디펠리스2단지 (2017년식, 67.98㎡, 2층): 220,000,000원 (2026년 5월)

* GL타운 (2018년식, 72.55㎡, 1층): 300,000,000원 (2026년 5월)

본건의 면적(66.66㎡, 약 20.16평)과 건축 연도(2021년)를 고려할 때, 가장 유사한 '헤리티지9동'의 최근 거래가(2억 6,990만원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 5천만원 ~ 2억 8천만원)

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사 결과, 권리 관계의 변동, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가와 실거래가의 큰 차이를 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.