나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64874 [1] 경기도 파주시 야당동 45-115 도무스데카2 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2015.08.28.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 건부지(공동주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 제1층 제102호로 등재되어 있으나, 현황 복층구조이며, 건축물현황도상 1층, 2층이나, 남동측 도로를 기준으로 현황 2층, 3층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 공부상 제1층 제102호로 등재되어 있으나, 현황 복층구조이며, 건축물현황도상 1층,2층이나 남동측 도로를 기준으로 현황 2층,3층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 야당동 45-115 소재 도무스데카2 1층102호에 위치한 연립주택 경매 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64874 (1)입니다.

감정평가액은 302,700,000원이며, 토지면적은 56.77㎡ (약 17.17평), 건물면적은 48.69㎡ (약 14.73평), 건물 제시외면적은 27.00㎡ (약 8.17평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 08월 28일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로 등재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "운정4동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지이며, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

*임차인 현황*

* 임차인: 안병웅

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-05-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(최승락)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-23

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소기준권리는 2022년 07월 26일 접수된 주식회사위해대부의 근저당권 (채권금액 180,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

다만, 물건명세서상 주택임차권등기(채권자 주택도시보증공사)에 대해 채권자가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 이는 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 야당동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 이는 지역 상권을 안정적으로 유지하는 요인이 됩니다.

다만, 본 물건 자체의 상권 분석보다는 주거지로서의 가치 평가가 더 중요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 행정복지센터, 각종 상점, 병원 등이 인근에 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 구조 상이: 공부상 제1층으로 등재되어 있으나, 현황 복층구조(건축물현황도상 1, 2층, 도로 기준 2, 3층)로 이용 중이므로, 이는 실제 사용 면적 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 27.00㎡가 매각에 포함되나, 이는 불법 증축 또는 무허가 건물일 가능성이 있어 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차권 양수인으로 채무를 정리하고 있으나, '인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 문구는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차권말소 동의서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 302,700,000원 대비 최근 유사 연립주택 매매가가 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 확인되어, 감정가와 실제 시세 간 상당한 차이를 보입니다. 이 부분은 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 연립주택으로, 복층 구조와 제시외 건물 포함으로 인해 공부상 면적보다 실사용 면적이 넓을 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 행정복지센터, 버스정류장, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

그러나 공부상 층수와 현황의 차이, 제시외 건물의 법적 문제 가능성, 그리고 가장 큰 리스크는 감정평가액(302,700,000원)과 최근 유사 연립주택의 실거래가(150,000,000원 ~ 180,000,000원) 간의 큰 격차입니다. 이는 입찰 시 신중한 가격 책정과 면밀한 현장 조사가 필수적임을 시사합니다. HUG의 채권자로서의 지위와 임차권 말소 동의서 제출은 권리 관계를 정리하는 데 긍정적이나, HUG의 회수 의지에 따라 입찰 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 복층 구조 및 제시외 건물 포함으로 인한 실사용 면적 증가 기대

* 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지

* HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 권리 관계 정리에 적극적인 모습 (임차권 말소 동의서 제출)

* 감정평가액 대비 저평가된 유사 연립주택 실거래가 존재 (다만, 본 물건과의 직접 비교 시 주의 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 연립주택의 실거래가가 56.035㎡ 기준 150,000,000원 ~ 57.45㎡ 기준 180,000,000원 수준으로 확인됩니다. 이는 본 물건의 건물면적(48.69㎡) 기준으로 환산 시 약 130,000,000원 ~ 152,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 공부상 1층이나 현황 복층 구조(2~3층)이며, 27.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 사용 면적은 더 넓을 것으로 예상됩니다. 이러한 요소를 고려할 때, 감정평가액 302,700,000원은 이러한 실제 사용 가치를 반영했을 가능성이 있습니다.

채권자인 HUG의 보증금액(300,000,000원)과 감정가액이 유사하다는 점, 그리고 HUG가 임차권말소 동의서를 제출한 점을 고려하면, HUG는 채권 회수를 위해 적절한 가격에서의 매각을 원할 것으로 예상됩니다.

하지만 유사 연립주택의 실거래가와의 큰 격차는 투자 위험 요인으로 작용합니다.

따라서, 본 물건의 복층 구조, 제시외 건물 면적, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하되, 유사 연립주택의 실거래가와의 괴리를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 분석 및 물건 특성을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 280,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가액을 기준으로 하되, 유사 물건의 시세와의 격차 및 실제 인수 부담 등을 감안한 보수적인 접근입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 가치를 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.