나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64993 [1] 경기도 파주시 법원읍 삼방리 407 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 삼방리 소재 "애룡저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 제1종근린생활시설 및 단독주택 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 왕복 2차선 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥대학파주캠퍼스, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-72 45)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량철골구조 경사판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩 마감 내벽 : 판넬 및 벽지도배, 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 태양광설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도면상과 현황조사상 내부구조가 서로 상이한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함[태양광설비(태양광패널 및 인버터) 등 부대시설]
2. 건물의 일부(보일러실,1.3㎡) 멸실
3. 기계기구(죠크라샤, 호이스트 등)는 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64993 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 삼방리 407

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 496,398,750원 (약 4억 9640만원)

토지면적: 998.00㎡ (약 301.8평)

건물면적: 190.30㎡ (약 57.5평) (등기부상 면적)

건물 제시외면적: 99.75㎡ (약 30.2평) (태양광 설비 등 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 제시외 건물(태양광 설비 등 부대시설)이 포함됩니다.

* 건물의 일부(보일러실, 1.3㎡)가 멸실되었습니다.

* 기계기구(죠크라샤, 호이스트 등)는 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외됩니다.

1.3. 면적 단위 환산

토지면적: 998.00㎡ (약 301.8평)

건물면적: 190.30㎡ (약 57.5평)

건물 제시외면적: 99.75㎡ (약 30.2평)

총 건축면적 (등기부상 + 제시외): 약 290.05㎡ (약 87.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 삼방리 소재 "애룡저수지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 지형 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 제1종근린생활시설 및 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 토지는 동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

애룡저수지 인근에 위치하여 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 파주시는 애룡호수(구 용주골 저수지)를 2025년까지 힐링 명소로 조성하는 사업을 추진 중으로, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주위로 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 22일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(을16)입니다. 경매개시결정 등기(을26) 이후 접수된 모든 권리들은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계: 582,000,000원 (약 5억 8200만원)

3.2. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 이영훈 (2007-02-15), 남명희 외 1명 (2011-06-08)

* 공유자전원지분전부이전: 김종수 (2012-08-07, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권: 파주연천축산업협동조합 (2024-02-22, 말소기준권리), 김정희 (2024-03-29), 이광식 (2024-06-19), 박동희 (2024-07-08), 김민우 (2025-02-17)

* 압류: 파주세무서장 (2024-09-03), 파주시 (2024-12-10)

* 임의경매: 파주연천축산업협동조합 (2025-12-04)

3.3. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 남명희 외 1명 (2012-01-19)

* 공유자전원지분전부이전: 김종수 (2012-08-07, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권: 파주연천축산업협동조합 (2024-02-22, 말소기준권리), 김정희 (2024-03-29), 이광식 (2024-06-19), 박동희 (2024-07-08), 김민우 (2025-02-17)

* 압류: 파주세무서장 (2024-09-03), 파주시 (2024-12-10)

* 임의경매: 파주연천축산업협동조합 (2025-12-04)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-05)

3.4. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

임차인 현황에서 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상임으로 실제 거주자 또는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건은 "제1종근린생활시설 및 단독주택"으로 이용 중입니다. 이는 상가와 주거를 겸할 수 있는 복합 용도임을 의미합니다.

4.2. 주변 지역 특성

주변에 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어, 지역적으로 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 농촌 및 근교 지역의 복합적인 성격을 띱니다. 애룡저수지 인근이라는 점은 향후 관광자원 개발과 연계될 경우 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

4.3. 시장 동향

파주시는 최근 부동산 시장에서 아파트 가격 하락세를 보이고 있으나, 지역별, 토지 유형별로 상이한 흐름을 보입니다. 법원읍 삼방리 지역의 토지 거래는 생산관리지역에서 평당 20만원대에서 30만원대 가격으로 이루어진 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

직접적인 편의시설 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 애룡저수지 관광자원화 사업이 진행 중이므로 향후 관련 시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 교육 및 교통

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 교육: 주위 환경 설명에 따르면 '신흥대학 파주캠퍼스'가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경과의 관련성을 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제약

* 토지이용계획: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 제약이 따릅니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 거래 시 허가가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 부대시설

* 건물 일부 멸실: 건물의 일부(보일러실, 1.3㎡)가 멸실된 상태입니다.

* 공부와의 차이: 건축물 현황도면상과 현황 조사 시 내부 구조가 상이한 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 건축물 대장 정리 또는 하자 보수 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 제외 물건: 기계기구(죠크라샤, 호이스트 등)는 매각 대상에서 제외됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 미확인된 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 군사시설 보호구역

전방지역 25km 내에 위치하여 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 이는 건축 행위 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 법원읍 삼방리 애룡저수지 인근에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 입지적으로는 자연환경이 비교적 양호하고, 향후 애룡호수 관광지 개발 사업과 연계될 경우 잠재적 가치가 기대되는 곳입니다. 교통 접근성은 차량 이용이 원활하며 대중교통도 이용 가능합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 소유권 이전에는 문제가 없어 보입니다. 그러나 제시외 건물(태양광 설비 등)이 포함되고, 건물의 일부 멸실, 공부와의 차이, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업보호구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 복합적인 용도 제한은 투자 가치를 평가할 때 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 애룡호수 관광자원화 사업: 파주시가 애룡호수를 힐링 명소로 개발하는 사업을 추진 중으로, 완료 시 주변 지역의 가치 상승 및 관광객 유입 증대가 기대됩니다.

* 일괄 매각 및 부대시설 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 태양광 설비 등 제시외 건물도 포함되어 있어 추가적인 활용 가치가 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 제1종근린생활시설과 단독주택으로 이용 중이므로, 상가 및 주거 공간으로의 복합적인 활용이 가능합니다.

* 경매 물건으로서의 가격 메리트: 감정가 대비 시세 비교를 통해 저평가된 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 496,398,750원입니다. 총 등기부채권액이 582,000,000원으로 감정가를 상회하며, 이는 채권액에 비해 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

현재 법원읍 삼방리 지역의 토지 거래 사례를 볼 때, 생산관리지역 토지 평당 시세는 대략 20만원~30만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건 토지 면적(약 301.8평)으로 환산 시 토지 가치가 약 6천만원 ~ 9천만원 수준임을 나타냅니다. 다만, 본건 토지의 용도지역(농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업보호구역)은 이러한 일반적인 토지 가격에 직접 적용하기 어렵습니다.

건물은 등기부상 면적 약 57.5평에 제시외 면적 약 30.2평을 합쳐 총 약 87.7평 규모입니다. 건물의 연식, 상태, 공부와의 차이, 부분 멸실 등을 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 시, 법원읍 지역의 단독주택 및 근린주택 매물은 2억원대부터 8억원대까지 넓은 범위에서 거래되고 있으나, 이는 용도, 면적, 건축 연도, 입지 조건 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 본건과 유사한 조건의 직접적인 실거래가 데이터를 확보하기 어렵습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 토지 이용 제한이 많고, 건물 상태에 대한 불확실성, 임대 관계 미상 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 애룡호수 개발 사업의 진행 상황과 성공 여부에 따라 향후 가치가 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 약 4억 9640만원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 인수액도 0원이므로, 투입 자금 계획 시 추가적인 명도 비용이나 임대료 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰자 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.