나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64994 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 108동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이중교" 북측 인근에 위치하는 하이파크시티일산아이파크1단지 제108동 제18층 제1801호로서, 주위은 공공시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제18층 제1801호로서, 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 알미늄 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트(방4, 거실 및 주방, 욕실2 등)로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64994 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 108동 18층 1801호

용도: 아파트

건축물 현황:

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제18층 제1801호

사용승인일: 2011년 1월 14일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 542,000,000원

토지면적: 0㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 127.87㎡ (약 38.68평)

대지권: 미등기 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 타 지역으로 연계하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다. 또한, 본건은 남측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 외부 검색 (혐오시설)

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현존 권리

등기부등본상 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-07-15, 권리금액: 금185,900,000원)으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 분석

본건에는 두 명의 임차인이 조사되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 이주왕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-01, 대항력 없음

* 홍승우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-01, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(약 124~125㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 21일: 47,000만원 (15층, 124.9597㎡)

* 2026년 5월 2일: 43,000만원 (2층, 124.8758㎡)

* 2026년 5월 1일: 42,500만원 (1층, 84.9898㎡)

본건은 127.87㎡ (약 38.68평) 면적을 고려할 때, 현재 시세는 43,000만원 ~ 47,000만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

동일 단지 내 유사 면적(약 124~125㎡)의 전월세 실거래가는 다음과 같습니다. (보증금 단위: 만원)

* 2026년 5월 13일: 보증금 36,500 (22층, 124.9597㎡)

* 2026년 6월 20일: 보증금 38,000 (5층, 124.8758㎡)

* 2026년 6월 29일: 보증금 34,650 (10층, 84.9898㎡)

현재 유사 면적의 전세가는 약 34,500만원 ~ 38,000만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

주요 구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 몰탈위 수성페인팅, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일, 창호 - 알미늄 샷시

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등

이용상태: 아파트 (방 4, 거실 및 주방, 욕실 2 등)

5.2. 단지 정보

단지명: 하이파크시티일산아이파크1단지

주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524

총 동수: 8개 동

총 세대수: 693 세대

주차 대수: 총 1,221대 (지하 1,218대, 지상 3대)

최고층: 25층 (108동 기준)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권이 법적으로 분리되어 등기되지 않은 상태로, 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 추후 별도의 절차를 통해 등기를 완료해야 하는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임차인 (미상 정보)

기재된 임차인 두 명(이주왕, 홍승우)은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용이 없어 잔존 여부 및 인수 부담 발생 가능성을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 하이파크시티일산아이파크1단지 내 아파트로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담도 크지 않습니다. 다만, '대지권 미등기'라는 중대한 법적 문제가 존재하여 이를 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 필요하다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 현재 유사 면적대 아파트 시세는 43,000만원 ~ 47,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 감정가가 상대적으로 높으나, 대지권 미등기 해소 시 잠재적 시세 차익 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행 시 부담이 적음.

* 좋은 입지 조건과 단지 내 편의시설 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 542,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 43,000만원 ~ 47,000만원

본건은 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 감정가 및 최근 실거래가 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다. 또한, 임차인의 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 대지권 미등기 해소를 위한 예상 비용을 고려한 보수적인 입찰이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 43,000만원 ~ 45,000만원

추천 입찰가: 44,000만원 (대지권 미등기 관련 추가 비용 및 절차 진행 시간 등을 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.