나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64976 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-3 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다 세대주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 개설된 왕복 2차선의 포장도로가 단지내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

봉서리 434-3,9 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전 방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가 구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64976 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-3 2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

토지면적: 74.62㎡ (약 22.6평)

토지지분: 74.625㎡ (약 22.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.61㎡ (약 16.8평)

건물지분: 55.61㎡ (약 16.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

토지는 2필 일단의 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물 남측으로 개설된 왕복 2차선의 포장도로가 단지내 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 토지거래계약 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 김OO입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 3일자 강제경매 개시결정 등기(고양지원 2025타경64976)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기(갑6, 갑7) 이후 강제경매(갑8)가 접수되었으며, 이는 말소기준권리가 되어 경매로 소멸될 예정입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 임차인 현황에서 "대항력: 있음"으로 명시된 김정훈 씨가 존재합니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다:

* 임차인: 김정훈

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-12

* 확정일자: 2021-03-08

* 대항력: 있음

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것이라는 의미로 해석됩니다. 그러나 대항력은 임차 기간 동안 임차인의 지위를 보호하는 권리이므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요하며, 예상치 못한 분쟁이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 일반주거지역에 위치합니다.

인근에 기본적인 근린생활시설이 존재하여 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 19일 거래된 53.12㎡ (라온빌리지B동, 2018년 건축)의 실거래가는 1억 800만원입니다. (약 203만원/㎡)

* 2026년 7월 9일 거래된 64.96㎡ (검은돌빌리지1, 2019년 건축)의 실거래가는 1억 1천만원입니다. (약 169만원/㎡)

* 2026년 7월 11일 거래된 67.6264㎡ (더힐펠리스, 연립주택, 2019년 건축)의 실거래가는 1억 3천만원입니다. (약 192만원/㎡)

제시된 자료 중 '라온빌리지B동'은 본건과 동일한 지번(434번지) 내 다른 건물로 추정되며, 면적이 유사합니다. 이를 고려할 때 본건(55.61㎡)의 적정 시세는 약 1억 1천만원 내외로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다.

주변에 농경지와 자연림이 있어 다소 한적하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내 도로 및 인접한 왕복 2차선 도로를 통해 차량 이동이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 '제한보호구역(25km)'에 해당하나, 이는 군사시설 보호구역으로 통상적인 생활에 큰 제약을 주지 않을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김정훈 씨의 존재입니다. 비록 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 해당 부동산에 계속 거주할 권리를 가지므로 명도 과정에서 임차인과의 협상이 원만하지 않을 경우, 예상치 못한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 따라서 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토 및 계획이 필요합니다.

또한, 본 건은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (25.8.26.~26.8.25.). 외국인 등이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 거래할 경우 관련 허가를 받아야 하므로, 해당 구매자에게는 추가적인 절차가 발생합니다.

감정가(1억 5천만원)와 최근 실거래가(약 1억 1천만원~1억 2천만원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 감정평가액이 시세보다 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

주변 환경은 주거 시설과 함께 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 비교적 한적한 분위기입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김정훈 씨의 존재입니다. 인수 보증금은 0원으로 책정되어 있으나, 이는 배당 절차를 통해 임차인이 보증금을 회수할 경우를 가정한 것으로, 명도 시 임차인의 협조 여부가 매우 중요합니다.

감정평가액과 최근 실거래가 간의 격차가 존재하므로, 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수 보증금이 0원이라는 점은 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있는 긍정적인 요소입니다.

다세대주택으로서의 일반적인 수요와 함께, 파주 지역의 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

74. 62㎡의 비교적 넓은 토지 지분은 향후 재건축 또는 개발 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

강제 경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천만원입니다.

최근 인근 다세대주택의 실거래가 분석 결과, 53.12㎡의 경우 1억 800만원(약 203만원/㎡), 64.96㎡의 경우 1억 1천만원(약 169만원/㎡) 수준으로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 55.61㎡이므로, 이를 기준으로 추정 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 명도 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원 (115,000,000원)으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 수준을 약간 상회하며 감정가보다는 낮은 금액으로, 명도 비용 및 시간 등을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.