나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64863 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 309-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍교" 북서측 인근에 위치하며, 일대는 각종 근린생활시설 및 점포주택 등이 혼재하는 시장주변 상가지대로서, 제반주위환경은 대체로 원만시됩니다.

교통상황

인근에 노선버스 승강장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

기호 1: 인접도로와 대체로 등고 평탄시되는 세장형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 약 6m, 남측으로 약 4m 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층건으로서 외벽: 시멘트블록 마감 창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

공부상 "근린생활시설 및 주택" 입니다. (후면 "건물이용상태" 참조)

설비내역

─

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

1. 목록 1, 2 모두 지분매각임.
2. 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64863 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 309-13

* 용도: 근린주택

* 감정가: 117,954,925원

* 토지면적: 156.00㎡ (약 47.2평)

* 건물면적: 156.55㎡ (약 47.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 지분매각, 일괄매각

2. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 일대는 각종 근린생활시설 및 점포주택 등이 혼재하는 시장 주변 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호합니다.

* 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지는 북측 약 6m, 남측 약 4m 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 11월 5일 접수된 조용보 명의의 근저당권 (10,000,000원)입니다. 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 상 소유권 이전, 명의신탁 해지, 지분 이전, 공매 등을 거쳐 현재에 이른 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 실제 거주자 또는 점유자에 대한 확인이 필요합니다.

* 지분매각으로 인해 낙찰 후 나머지 공유자와의 관계 및 재산권 행사 시 협조가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 주변으로는 각종 근린생활시설과 점포주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례(2026년 3월, 5월)를 보면, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 107만원 ~ 154만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 117,954,925원이며, 이는 토지 약 47.2평, 건물 약 47.4평에 대한 것으로, 3.3㎡당 약 80만원 수준으로 산정되었습니다.

* 다만, 본건은 근린주택으로, 비교 사례인 다세대 주택과는 업종 및 용도가 다소 상이하므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 일반상업지역이라는 입지적 장점을 고려할 때, 실제 가치는 감정가 이상일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시장 주변 상가지대로서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 토지 및 건물 지분매각으로, 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 공유자의 협조가 필수적이며, 이는 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유자에 대한 현황 파악 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역에 해당하여, 외국인 또는 특정 목적의 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리의 상업지역에 위치한 근린주택으로, 지분매각이라는 특수성이 있습니다.

* 주변 상권이 발달되어 있어 상업적 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 지분매각으로 인한 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인이 인수되지 않는 점은 긍정적이나, 점유 현황 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치하여 임대수익 및 시세차익 가능성이 있습니다.

* 시장 주변 상가지대라는 점은 상업시설로서의 잠재력을 시사합니다.

* 지분매각으로 인한 경쟁 입찰자 감소 및 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 토지 및 건물 지분매각이며, 정확한 지분율이 명시되지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

* 감정평가액 117,954,925원은 전체 물건에 대한 평가액으로 추정됩니다.

* 통상 지분매각 물건은 소유권 불확실성 및 소유권 행사 제약으로 인해 전체 물건의 시세 대비 할인되어 거래되거나, 낙찰 후 공유물 분할 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 시세(3.3㎡당 약 107만원~154만원)를 고려했을 때, 전체 부동산의 시장가치는 감정가보다 높을 수 있으나, 이는 업종 및 물건 특성에 차이가 있음을 감안해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 전체 부동산 감정가의 50% 지분을 가정하고, 지분매각에 따른 통상적인 할인율(약 20~30%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 전체 부동산 감정가(117,954,925원)의 50% (가정) = 약 58,977,000원

* 여기에 30% 할인 적용 = 약 41,284,000원

* 따라서, 보수적인 접근으로 약 4,000만원 ~ 5,000만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 전 현장 조사, 공유자 협의 가능성, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.