나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64926 [1] 경기도 파주시 동패동 22-31 동패동삼성팰리스 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패중학교' 남동측 인근에 위치하고 있는 공동주택(다 세대주택)인 '동패동삼성팰리스'내 제101동 제4층 제401호로서, 주위는 동류형의 다세대주 택 등 공동주택 밀집지대, 노변을 따라 형성된 일부 소규모의 점포와 공업용지대, 아파트단 지지대, 근린공원 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 미래로교차로를 중심으로 미래로 등 주 요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내의 4층 401호로서, 외벽 : 일부 석재붙임, 치장벽돌쌓기 및 타일붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

단지형 공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, CCTV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 주 차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대 주택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6M 내외정도의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되 어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건 귀 제시목록상의 소유자는 '최종훈'이나, 집합건축물대장상의 소유자는 '강세나' 로 등재되어 있으니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박종수)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64926 (1)

물건 소재지: 경기도 파주시 동패동 22-31 동패동삼성팰리스 101동 4층401호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 218,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 65.23㎡ (약 19.73평) (전용면적)

토지 면적: 73.75㎡ (약 22.31평) (토지지분)

일괄 매각 여부: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지상 4층 건물 중 4층

준공 연도: 2016년 12월 9일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, '동패중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 동종류의 다세대주택 등 공동주택이 밀집되어 있으며, 일부 소규모 점포, 공업용지대, 아파트단지, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에는 미래로교차로를 중심으로 주요 도로인 미래로 등이 지나고 있어, 전반적인 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 진입 포장도로에 한 면이 접하고 있으며, 외곽 공도와도 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2024년 3월 7일자 파주시의 압류입니다.

등기부채권 총액은 약 250,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 외 특별한 사항 없음)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박

보증금: 240,000,000원

전입일자: 2021-11-01

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-11-08

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경확약서에 따라, 임차 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 신연희

보증금: 0원 (미상)

전입일자: 2025-01-17

대항력: 없음

비고: 보증금액이 미상이나 대항력이 없는 임차인으로, 인수 부담은 없을 것으로 보이나 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건 변경확약서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역에는 일부 소규모 점포들이 형성되어 있으며, 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 한일리치타운 (2017년식, 56.65㎡): 2026년 5월 19,000만원

* 더테라스 (2018년식, 66.035㎡): 2026년 5월 20,800만원

* 아크리움빌 (2020년식, 53.35㎡): 2026년 5월 18,300만원

본 건 건물 면적(65.23㎡)은 더테라스 (66.035㎡)와 유사하며, 건축 연도는 2016년으로 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 동패중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변의 소규모 점포 및 근린공원 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

단지형 공동주택 지역으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 도시가스, CCTV, 소화전, 화재탐지 및 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인 신연희의 보증금액이 미상이므로, 추후 인수 또는 변제 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (단, 현재로서는 대항력 없음으로 분류됨)

* HUG 인수조건 변경 확약서에도 불구하고, 만약 HUG가 채권을 전액 회수하지 못하는 극히 예외적인 상황이 발생할 경우, 임차인 관련 문제가 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 소유자 정보 불일치

등기부등본상 소유자는 '최종훈'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 소유자는 '강세나'로 등재되어 있습니다. 경매 절차는 등기부상 소유자를 기준으로 진행되므로, 이는 등기 이전 과정의 행정적 문제일 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 명확하게 식별되는 혐오 또는 기피 시설은 발견되지 않았습니다. 하지만 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 및 상세 지리 정보 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다.

임차인 박 의 경우 HUG와의 인수조건 변경 확약서에 따라 대항력이 포기되었고, 주택도시보증공사(HUG)의 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 신연희의 보증금이 미상이라는 점은 유의해야 할 부분이지만, 대항력이 없어 직접적인 인수 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다.

최근 유사 부동산의 거래 가격을 고려할 때, 적정한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 낙찰 후 인수 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다.

* 동패중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 주변의 신축 및 준신축 다세대주택 시세와 비교하여 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* HUG가 채권자이므로, 보증금 관련 분쟁의 위험이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 2026년 5월 기준 18,300만원에서 20,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 21,800만원이며, 유사 거래 사례 중 가장 높은 가격은 20,800만원입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 보증금 관련 리스크가 거의 없다는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 계산합니다.

최근 거래 사례의 최고가(20,800만원)를 참고하고, 경매 물건의 특성을 감안하여 경쟁률을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

제안 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.