나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65005 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1230-3 청우하이츠 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.03.28.) - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김영준)로부터 2026.3.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65005 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1230-3 청우하이츠 104동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 42.62㎡ (약 12.89평)

건물면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물명: 청우하이츠 104동 402호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 3월 28일

층수: 지상 4층 중 4층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지 현황: 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상황: 본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (단, 등기부상 지상권 개요 없음)

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65005).

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 17일

* 배당신고일자: 2024년 3월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김영준)로부터 2026년 3월 19일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금: 0원. 상기 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 임차인의 보증금 168,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 정보는 면적(50.23㎡ ~ 68.77㎡) 및 건물 연식(2015년 ~ 2018년)이 본건과 다소 차이가 있습니다. 해당 사례들의 거래 금액은 110,000,000원부터 174,000,000원까지 분포하며, 면적당 가격은 약 2,060,311원/㎡ 에서 2,787,181원/㎡ 수준입니다.

시세 비교: 본건의 전용면적은 36.86㎡(약 11.15평)으로, 이를 앞선 면적당 가격으로 환산 시 약 75,910,000원 ~ 102,800,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 135,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만, 제시된 비교 사례들은 본건보다 면적이 크다는 특징이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 농경지가 인접해 있습니다.

편의시설: 인근에 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 자세한 사항은 현장 확인이 필요합니다.

혐오시설: 지도 서비스 및 자체 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건이 명시되어 있어 법적 리스크는 낮으나, 임대차 계약 관련 서류의 진위 여부 및 후속 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

현장 조사: 본건은 현장 방문 시 폐문부재로 인해 공부상 정보로만 확인되었습니다. 물건의 실제 현황, 내부 상태, 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

지역 특성: 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 지역 규제 사항을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기와 보증금 미인수 조건으로 인해 낙찰자가 추가적인 금전적 부담 없이 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

감정가는 135,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 시세 분석 결과와는 다소 차이를 보입니다.

권리상 문제는 없어 보이나, 임차인의 확약서 내용 및 물건의 실제 현황 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 보증금(168,000,000원)을 인수하지 않아 명도 및 금전적 부담이 없습니다.

HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 물건으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행 중입니다.

향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건의 전용면적(36.86㎡) 기준으로 환산한 시장 가치는 약 90,658,000원 ~ 102,800,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 135,000,000원을 기준으로, 일반적인 경매 낙찰률 및 인수 부담 없음 등의 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.