나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73735 [1] 경기도 포천시 가산면 가산리 296 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.12.11

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 포천시 가산면 가산리 소재 "가산1리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장 등으로 형성된 공장지대로서 주위환경 보통임.

토지의 상황

* 본건(1)은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 현황 공장부지로 이용중이며 본건(2)는 도로임. * 본건(1)은 북동측으로 노폭 약8m 내외, 남동측으로 노폭 약3m 내외 도로에 접함. * 본건(1)(2) 토지이용계획서상 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 성장관리계획구역(산업형유도구역), 가축사육 제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고 제2025-2452호,문의1533-2200)) 임.

건물의 구조 및 현상

(가)(나) 경량판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 샌드위치판넬 등, 창호 : 플라스틱 창호 임. (가) 창고 및 사무실 등으로 이용중이며 위생설비 등 되어 있음. (나) 공장으로 이용중임.

기계/기구의 현상

현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

* 제시외건물(ㄱ)은 일반건축물대장에 등재되어 있는 건물임. * 본건(1) 토지중 북서측 및 남서측 일부는 타인이 점유사용하고 있는 것으로 조사되었으며 정확한 위치 및 면적은 측량이 필요함.

물건 비고

1.일괄매각. 공장저당법제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(감정평가서 참조)
2.제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경73735 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73735 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 가산리 296

용도: 공장

감정가: 842,688,040원

토지면적: 1265.00㎡ (약 382.66평)

건물면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

건물 제시외면적: 396.74㎡ (약 120.06평)

건축물대장상 총 연면적: 453.34㎡ (약 137.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 가산면 가산리 소재 "가산1리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장 등으로 형성된 공장지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 현황 공장부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형유도구역), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한구역), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

소유자: 이범준

등기부채권 총액: 733,976,569원

주요 권리사항:

* 중소기업은행 근저당 (다수, 총액 733,976,569원)

* 경기신용보증재단 가압류

* 포천세무서장 압류

* 고양세무서장 압류

* 신용보증기금 가압류

본건은 중소기업은행의 근저당에 의한 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리(을3, 2002-03-14 접수) 이하의 권리들은 낙찰과 함께 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 이는 인수될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 명시된 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 물건명세서 상 임차인(이범준)은 본 사건의 채무자 겸 소유자로 조사되었습니다. 이는 점유자가 소유자 본인일 가능성을 시사하며, 명도 진행 시 별도의 명도 대상 임차인은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 중소규모 공장들이 밀집한 공업지대에 위치하고 있습니다.

산업 시설 집적 지역으로서 원자재 수급 및 제품 유통에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 유사 업종과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 발달하지 않았으나, 공장 운영을 위한 기본적인 기반 시설은 확보되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 사용되고 있어 일반적인 주거 생활을 위한 편의 시설은 부족합니다.

인근에 가산1리 마을회관이 있으나, 일상생활을 위한 쇼핑, 의료, 교육 등의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 지역으로 이동해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 점유: 본건 토지의 북서측 및 남서측 일부가 타인에 의해 점유 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 정확한 점유 면적, 점유자와의 관계, 명도 절차 등에 대한 면밀한 조사가 필수적이며, 이는 명도 비용 및 시간 소요와 직결될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 396.74㎡가 포함 매각되나, 이 중 일부(㉠)는 건축물대장에 등재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 미등재 건물에 대한 현황 파악은 필요합니다.

* 법규제한: 토지이용계획상 지정된 용도지역 및 각종 제한 구역(성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역 등)으로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기계·기구 포함: 공장저당법 및 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계·기구도 포함되어 매각됩니다. 감정평가서에 기재된 내용에 따라 현 상태 및 활용 가치를 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 가산면의 공장지대에 위치한 공장용지 및 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 산업 활동을 위한 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 8억 4천만 원대이나, 총 권리채권액이 7억 3천만 원대를 상회하고 있어 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

토지 일부 점유 및 각종 법규제한 사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실질적인 공장 운영이 가능한 용도 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 또는 추가 매입 과정이 없어 효율적입니다.

* 산업단지 인근 지역으로서 향후 지역 개발 및 산업 수요 변화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 기계 및 기구 포함 매각으로 즉시 가동 또는 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 시세 조사, 주변 공장 거래 사례 분석, 그리고 본건의 주요 리스크인 토지 일부 점유 문제 해결을 위한 예상 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 토지 점유 부분에 대한 현황 파악 및 해결 방안 수립이 예상 입찰가 산정의 최우선 과제가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.