나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73671 [1] 경기도 포천시 선단동 562-22 대신빌라 101동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 『포천시립 선단도서관』 남서측 인근에 위치하며, 그 일대는 단독주택 및 공동주택과 전, 답 및 공장 등이 혼재하는 순수 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건 중 제2층 제201호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

연립주택(안방1, 방2, 거실, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 그 상태가 양호한 폭8m 미만의 도로 등이 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 상 연립주택, 다세대주택 1동으로 도로명주소는 없으며, 집합건축물대장 상 연립주택으로 도로명주소(경기도 포천시 호국로929번길 31)가 기재되어 있으니 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. 본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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1.2. 1. 소재지

경기도 포천시 선단동 562-22 대신빌라 101동 2층 201호.

1.2. 2. 주위환경

본 건은 경기도 포천시 선단동 소재 『포천시립 선단도서관』 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 단독주택, 공동주택, 전, 답, 공장 등이 혼재하는 순수 농촌지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

1.2. 4. 토지 이용 현황

본 건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 폭 8m 미만의 도로가 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

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1.3. 1. 말소기준권리

신부영의 강제경매 개시결정(2025.11.26 접수)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-12-27

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 있음

* 비고:

본 건의 임차인 신부영은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원을 가지고 있습니다. 해당 보증금은 말소기준권리보다 선순위이므로, 경매 절차를 통해 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 절차의 완전성을 위해 법원에 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건명세서 상에서는 '해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다. 기타 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

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1.4. 1. 주변 시세 분석

본 건의 전용면적은 62.25㎡ (약 18.8평)입니다. 최근 인근 지역의 다세대 주택 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 18.9평)의 건물이 2026년 7월 133,000,000원에 거래되었습니다. 이 외에도 20.3평이 130,000,000원, 21.6평이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 자료들을 종합해 볼 때, 본 건물의 현재 시장 시세는 약 130,000,000원 내외로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 2. 건물 정보

* 건물명: 대신빌라

* 동/호수: 101동 2층 201호

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층

* 준공 시기: 1997년 ~ 1999년 사이에 사용 승인된 것으로 추정됩니다. (비교 대상 건물 대비 노후화)

* 전용면적: 62.25㎡ (약 18.8평)

* 감정가: 69,000,000원

1.4. 3. 비교 대상과의 차이점

최근 실거래 사례로 제시된 건물들이 2015년 및 2018년에 건축된 신축 건물인 반면, 본 건은 1997년~1999년 사이에 준공된 것으로 추정되어 약 17~20년의 건축 연도 차이가 있습니다. 이는 건물 가치 및 유지보수 비용 측면에서 중요한 차이점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

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1.5. 1. 교육 및 문화시설

본 건 인근에 『포천시립 선단도서관』이 위치하고 있어 문화생활을 누리기에 용이합니다. 주변 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의성을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 2. 편의시설 및 기타

인근 탐문을 통해 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 파악되었습니다. 다만, 주변 지역이 전, 답, 공장 등이 혼재된 농촌 및 공업지대 특성을 일부 포함하고 있어, 쾌적성 측면에서는 개인에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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1.6. 1. 재매각 물건

본 건은 이전에 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 경매 당시 예상보다 낮은 입찰가, 물건의 특이사항, 또는 기타 사유로 인해 거래가 성사되지 못했음을 의미하므로, 입찰 전 물건에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

1.6. 2. 건물 노후화

비교 대상 최근 실거래 사례 건물들이 2015년, 2018년식 신축인 것에 비해, 본 건은 1997년~1999년경 준공된 것으로 추정되어 약 17~20년의 건축 연도 차이를 보입니다. 이는 향후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 높이며, 건물의 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 규제

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 4. 주변 공장 존재 가능성

주위 환경에 공장이 혼재한다는 정보는, 업종에 따라 소음, 악취, 환경 오염 등의 가능성을 내포할 수 있습니다. 현재까지 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 잠재적인 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 감정평가액 69,000,000원에 비해 최근 유사 물건의 실거래가가 약 130,000,000원 이상으로 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다. 대항력 있는 임차인 신부영의 보증금 50,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리상 부담이 없습니다.

하지만, 건물이 비교적 노후화되었고(약 17~20년 이상), 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 또한, 주변에 공장이 혼재하고 있어 주거 쾌적성에 대한 고려도 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가와 실제 시장 시세 간의 상당한 가격 괴리가 존재하여, 시세 차익을 통한 높은 투자 수익률 달성 가능성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 경매를 통해 소멸되는 권리보다 선순위로 배당받을 가능성이 높아 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 소액 투자 기회: 감정가가 비교적 낮아, 타 물건 대비 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 입찰가 산정 시 시세 반영 필수)

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 69,000,000원이지만, 인근의 유사한 면적(약 18.8평)을 가진 다세대 주택의 최근 실거래가가 130,000,000원 이상임을 감안할 때, 시세 반영이 필수적입니다.

건물의 노후화(약 17~20년 이상)와 재매각 이력을 고려하더라도, 시장가치와의 격차를 감안할 때 높은 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 감정가보다 높지만, 최근 실거래가 수준에 근접하게 책정하여 시세 차익을 확보하고, 경쟁 상황 및 물건의 실제 상태를 면밀히 점검하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.