나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2972 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 642-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "북악중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주를 이루는 주택지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사 지대 내 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2026.8.30.까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 소재 제시외건물 ㉣ 일부가 인접토지(정릉동 산87-7) 일부를 점유하는 것으로 조사되는 바 향후 정확한 면적 및 경계 확정을 위하여 지적 측량 및 일괄 경매 여부에 대한 검토가 요구되니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 지상1층 건물로서, (1959.01.30. 사용승인) 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 내벽 : 벽지붙임 마감 등 바닥 : 장판지깔기 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본전인 위생설비, 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉣이 소재함. (후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2972 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 642-5

용도: 단독주택

감정가: 205,562,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 79.00㎡ (약 23.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.14㎡ (약 6.99평)

건물 제시외면적: 42.00㎡ (총 65.14㎡에 해당하는 건물 면적)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "북악중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주를 이루는 주택지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 직접적인 진출입은 다소 어려울 수 있으나, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 완경사 지대 내에 위치하며 사다리형 형태를 이루고 있습니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 1959년 1월 30일 사용 승인된 목조 기와지붕 1층 단독주택으로, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 12월 8일 국민은행 근저당권 (21,780,000원)

* 경매개시결정: 2025년 12월 4일 국민은행 임의경매 (17,787,641원)

* 기타 권리: 1983년 3월 19일 소유권 이전 (김종철), 2025년 11월 13일 상속 소유권 이전 (김남미 외 3명), 2025년 12월 15일 국민건강보험공단 압류 (말소 대상)

* 등기부 채권 총액: 21,780,000원

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 없음).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 성북구 정릉동 일대는 주로 단독주택 및 다세대, 연립주택이 밀집한 주거지역입니다. 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 "북악중학교"가 소재하고 있으며, "상대보호구역" 및 "절대보호구역"으로 지정된 지역도 있어 교육 환경과 관련된 제약 사항이 있을 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

인근 버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 다음과 같은 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구

* 개발행위허가제한지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 건축허가·착공제한지역 (건축법)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 역사문화환경보존지역 (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

6.2. 토지거래 허가구역

최근 2024년 5월 30일부터 2026년 8월 30일까지, 그리고 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지, 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지(외국인 등 대상, 아파트 용도 제한 등) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 2026년 8월 18일부터 12월 31일까지는 성북동·정릉동 일대 개발제한구역 5.45㎢가 신규 토지거래 허가구역으로 지정되어, 일정 면적 초과 시 구청장의 허가가 필요합니다. 이는 향후 토지 거래 및 개발 시 복잡한 절차를 수반할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 인접 토지 점유 문제

제시외 건물 일부가 인접 토지(정릉동 산87-7) 일부를 점유하는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 정확한 면적 및 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요하며, 경매 진행 시 추가적인 검토와 주의가 요구되는 중요한 사안입니다.

6.4. 건물 노후도

건물 사용 승인일이 1959년 1월 30일로 매우 오래되어, 현 상태 유지 또는 건축 행위 시 상당한 보수 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 혐오 및 위험 시설

주변 검색 결과, 특별히 인근에 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 군사 시설 보호구역으로 지정된 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 단독주택으로, 79㎡의 토지와 23.14㎡의 건물, 그리고 42㎡의 제시외 건물로 구성되어 있습니다. 감정가는 205,562,000원입니다. 입지상으로는 "북악중학교" 인근의 주택 밀집 지역으로 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 다수의 개발행위허가 제한, 건축 허가·착공 제한, 토지거래 허가구역 지정 등 강력한 규제가 존재하여 신규 건축이나 개발에는 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 매우 오래된 건물(1959년 사용승인)과 제시외 건물이 인접 토지를 점유할 가능성이 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이로 인해 정확한 경계 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

이러한 제약 사항에도 불구하고, 향후 규제 완화 가능성이나 토지 자체의 가치 상승을 기대한다면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심권에 위치한 토지로서, 향후 개발 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 여력 존재.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 포함으로 총 사용 가능 면적이 감정가 대비 상대적으로 넓음.

* 주거 지역으로서 기본적인 생활 환경은 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,562,000원입니다. 주변 다세대 및 연립주택의 최근 매매 사례를 참고할 때, 전용면적 59.36㎡ 주택이 235,000,000원에 거래(2026년 7월)되었고, 29.94㎡ 주택은 230,000,000원에 거래(2026년 7월)되었습니다. 본건은 단독주택이며, 토지 면적(79㎡)은 상대적으로 넓으나 건물은 매우 노후되고 면적이 작습니다.

특히, 본건은 다수의 개발행위허가 제한 및 토지거래 허가구역 지정, 그리고 제시외 건물의 인접 토지 점유 문제 등 상당한 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 제약들은 토지 활용 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

종합적인 고려 시, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 요구됩니다. 제시된 자료와 리스크 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천 5백만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규에 대한 면밀한 추가 검토를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.