나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13803 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인:2021.03.09), 외벽: 치장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택: 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고, 동측으로 내부순환로가 위치함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상용도:아파트.지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임. 2.본건이 속한 건물인 한강뉴스타 103동은 한강뉴스타 104동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 보임(후면 "사진용지" 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13803 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 296,000,000 원

* 토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

* 토지지분: 19.877㎡ (약 6.01평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (권리분석 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 사용승인일은 2021년 3월 9일임. 외벽은 치장석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감됨.

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별냉난방 설비, 화재탐지기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있음.

* 토지 이용상태: 본건은 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 내부순환로가 위치함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 따를 수 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 파악됨.

* 말소기준권리: 2024년 7월 3일자 삼성세무서장의 압류.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021년 3월 15일 (마채호 외 3명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021년 6월 11일 (오인숙, 매매)

* 주택임차권: 2023년 7월 21일 (박양균, 보증금 278,000,000원, 전입 2021.06.11, 확정 2021.04.15) - 본 경매의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됨.

* 압류: 삼성세무서장 (2024.07.03), 서울특별시 강서구 (2024.10.02), 서울특별시 강동구 (2025.06.27)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.05, 278,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박양균)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 4월 15일

* 배당신고일자: 2023년 7월 21일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력이 없는 것으로 판단됨.)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소에 대한 확약서가 제출됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 성북구 종암동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역으로, 다양한 편의시설 및 주거 인프라를 갖추고 있음.

* 인근 "일신초등학교"와 지하철 6호선 "월곡역"이 가까워 주거지로서의 입지 조건이 양호함.

* 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2021년) 및 면적(약 29.38㎡)의 건물(연희펠리시티)이 2026년 7월 1일 300,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본건의 건물면적(29.88㎡)과 사용승인일(2021년)을 고려할 때, 최근 실거래 사례와 비슷한 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됨.

* 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았으며, 주거 및 교육 관련 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "일신초등학교"가 인접하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리함.

* 교통: 지하철 6호선 "월곡역"과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공공시설 등이 주변에 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이나 변동 가능성을 시사하므로, 잔금 납부 전 HUG와 최종적인 법적 및 계약적 사항을 명확히 확인해야 함.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있음. 이는 해당 기간 내에 부동산을 거래할 경우 허가를 받아야 함을 의미하며, 향후 매각 또는 전매 시 제약이 될 수 있는 부분임.

* 건물 외벽 맞닿음: 본건이 속한 103동이 104동과 외벽이 맞닿아 있다는 점은 건물 유지보수 또는 소음 등에 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 통상적인 다세대 주택의 건축 방식이므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 입지 조건이 우수하고 주변 생활 환경이 양호함.

* 경매 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상태임. '대항력 없음' 명시는 이러한 상황을 뒷받침함.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 '선순위임차권'에 대한 주의 문구는 최종 잔금 납부 시 HUG와의 확인 절차가 필수적임을 시사함.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 향후 거래 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 완공)로 즉시 사용 가능하며, 최신 설비를 갖추고 있어 선호도가 높음.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하며, 투자 리스크가 상대적으로 낮음.

* 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 감정평가액이 주변 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 296,000,000원임.

* 최근 유사한 연식(2021년) 및 면적(약 29.38㎡)의 다세대주택 실거래가는 300,000,000원 수준임.

* 금액 산정 규칙에 따라, 인수 보증금이 없는 점을 고려하면 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있음.

* 주변 시세, 건물의 신축 연식, 양호한 입지 조건, 명확한 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 296,000,000원에서 소폭 상승한 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있음.

* 토지거래계약 허가구역 지정과 같은 특수성을 감안하여, 실제 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.