나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13786 [1] 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 10층 1011호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독건물, 각종 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 원거리에 지하철4호선(미아역)등이 소 재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1011호로서, 외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 소로각지의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13786 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 10층 1011호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 8,300만원

토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

건물면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독건물, 각종 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 보통 수준으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 원거리에 지하철 4호선 미아역이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

등기부상 본건 건물의 최초 소유권 보존 등기는 2014년 11월 14일에 이루어졌으며, 이후 공유자 이전 및 소유권 이전 등기가 진행되었습니다. 가장 주목해야 할 권리는 2022년 6월 2일 접수된 주식회사지슨개발 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)입니다 [cite: user input]. 이 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 확인되었습니다 [cite: user input]. 또한, 2023년 5월 16일 접수된 지수빈 명의 주택임차권(109,000,000원)은 말소될 예정입니다. 경매 개시 결정은 주택도시보증공사 채권으로 2025년 12월 3일에 이루어졌으며, 이는 본 경매의 근거가 됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인 1: 이OO

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이지만, 명도 절차를 진행해야 합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (대표: 지OO)

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-21

* 확정일자: 2021-04-06

* 배당신고일자: 2023-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3.인수되는 권리

본 물건에서 가장 중요한 인수 권리는 갑구 4번의 소유권이전청구권가등기(매매예약)입니다 [cite: user input]. 이 가등기는 순위보전가등기로 신고되어 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 추후 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출했습니다 [cite: user input].

1.3. 상권분석

본건은 서울 강북구 수유동의 "서울수유초등학교" 인근에 위치하며, 주거용 건물과 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 일반적인 상권 지역입니다. 건물 자체는 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설로 이용되고 있어, 지역 내 소형 주거 공간 및 상업 시설 수요를 충족할 수 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물이며, 본건은 해당 건물의 10층 1011호입니다. 내부에는 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리상 리스크

매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 해당 가등기권자가 매매예약 완결권을 행사할 경우, 매수인은 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다. 이는 투자 금액 전부의 손실로 이어질 수 있는 중대한 위험입니다.

1.5. 2.명도 리스크

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 법적인 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 절차적 부담은 고려해야 합니다.

1.5. 3.기타 리스크

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 본건의 최대 위험 요소이며, 이로 인해 소유권 상실 가능성까지 내포하고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적으나, 인수되는 가등기의 영향력을 면밀히 분석하고 매우 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 서울 강북구라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 소형 도시형생활주택으로서 수요가 있을 수 있습니다. 하지만 인수되는 가등기라는 매우 높은 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 경매 투자와는 다른 접근이 필요합니다. 위험을 충분히 감수할 의향이 있고, 가등기의 잠재적 가치와 행사 가능성을 면밀히 분석하여 급매가 수준에서 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일 건물(수유역 하이 시티) 내 유사 면적(16~17m²)의 다른 호실들의 최근 실거래가는 2026년 기준 약 8,000만 원에서 8,500만 원 선으로 파악됩니다. 이는 평당 약 2,100만 원에서 2,200만 원의 시세에 해당하며, 감정가(8,300만원)와 유사한 수준입니다.

그러나 본건은 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 소유권 상실 위험이 매우 높은 상황입니다. 이러한 극심한 위험 부담을 고려할 때, 입찰가는 시장 시세보다 현저히 낮은 수준에서 결정되어야 합니다.

따라서, 상기 분석 결과와 인수되는 가등기 위험도를 반영하여, 본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 범위로 보수적으로 추정합니다. 이 가격은 상당한 위험 프리미엄이 반영된 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와의 법률 자문을 통해 인수되는 가등기에 대한 심층적인 분석과 위험도 평가를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.