나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13758 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-44 황지클래스 18차 나동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "정의여자중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(쌍문역, 4호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 스톤뿜칠 등, 창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(주방 및 거실, 방3, 욕실2 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰, 본건 감정평가전례 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-44 황지클래스 18차 나동 5층 501호

1.2. 물건종별: 다세대주택

1.3. 감정가: 279,000,000원

1.4. 면적

토지면적: 35.85㎡ (약 10.84평)

건물면적: 65.10㎡ (약 19.69평)

1.5. 매각방식: 토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자: 주OOOOOOO

1.8. 특이사항: HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, "정의여자중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 환경

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 주로 주거용 건물과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1. 소유권 관련

소유권보존: 문상식 (2009-01-08)

소유권이전: 김덕임 (2010-03-29)

소유권이전 (증여): 문흥식 (2013-02-19)

3.1. 2. 권리 제한 사항

주택임차권 (을14): 김가희 (2024-09-06 접수, 말소 대상)

압류 (갑24, 말소기준권리): 잠실세무서장 (2024-11-25 접수)

강제경매 (갑25): 주택도시보증공사 (2025-11-28 접수, 본건 경매 개시)

3.1. 3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김가희)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-01

확정일자: 2020-06-24

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서 제출됨.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 25일에 접수된 잠실세무서장의 압류(갑24)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. HUG 인수조건 변경 상세

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김가희로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 쌍문동 일대는 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 7월, 전용면적 약 26.51㎡의 다세대주택이 155,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 5,847,500원)

2026년 7월, 전용면적 약 63.29㎡의 다세대주택이 265,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,187,075원)

2026년 7월, 전용면적 약 36.54㎡의 다세대주택이 146,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 3,995,621원)

본 건의 건물면적 65.10㎡(약 19.7평)는 유사 면적 거래 사례 중 63.29㎡의 가격대(265,000,000원)와 유사하며, 감정가 279,000,000원과도 근접한 수준입니다.

4.3. 임대/매매 동향

최근 실거래가 데이터에서 확인된 바와 같이, 해당 지역의 다세대주택은 꾸준히 거래가 이루어지고 있으며, 가격대는 면적과 층수, 건축 연도 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 다세대주택으로, 주방 및 거실, 방 3개, 욕실 2개 등으로 내부 구조가 구성되어 있어 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 지하철 쌍문역(4호선)과 버스정류장을 통해 서울 시내로의 접근성이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육 시설

단지 동측 인근에 정의여자중학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 물건 (제시외 건물)

주의사항 및 물건명세서에 '제시외 건물 포함'이라고 명시되어 있으나, 감정평가서 상 토지 및 건물 제시외 면적이 0.00㎡로 기재되어 있어, 실제로 존재하는 제시외 건물에 대한 정확한 확인 및 인수 여부에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 확인이 외부 관찰 및 건축물현황도에 의존하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 가능성이 있습니다. 이에 대한 충분한 사전 조사가 요구됩니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'에 해당될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 다세대주택입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와의 조건 변경으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부 및 내부 상태 확인이 간접적으로 이루어진 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유사 면적의 최근 거래 시세와 감정가를 고려할 때, 적절한 입찰 전략 수립 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 임차 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 지하철 4호선 쌍문역 및 버스정류장 인근으로 우수한 교통 접근성.

* 주변 학군 및 근린생활시설로 인한 높은 주거 만족도.

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 유사 면적(63.29㎡)의 거래 사례가 265,000,000원에 있었으며, 본 건의 감정가는 279,000,000원입니다. HUG 관련 채무 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 가격 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 본 건의 예상 입찰가는 275,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.