나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73709 [1] 경기도 포천시 신북면 신평리 81-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 신평리 소재 "경복대학교 포천캠퍼스" 남동측 근거리에 위치하며 주변은 공장, 창고, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(지역경제과 문의),가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 ((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계확인은 별도로 조사치 못하였으니 경매 진행시 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 라멘조 슬래브지붕 단층 건물로서 (사용승인일 1994.07.01) 외벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 및 적벽돌 쌓기 마감 등. 내벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 알루미늄 샷시임. 기호 3 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인일 2012.06.08) 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등. 내벽 : 판넬 붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시임

이용상태

기호 2 1층 : 작업장, 사무실 등으로 이용 중인것으로 조사됩니다. 옥탑 : 물탱크실, 계단실로 이용 중인것으로 조사됩니다. 기호 3 1층 : 공장(창고)로 이용 중인것으로 조사됩니다.

설비내역

기호 2 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

1) 본건에 제시외건물㉠~㉤이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상황 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하되, 제시외물건㉦~㉧(컨테이너)은 이동가능성을 고려하여 평가 제외하였으니 경매 진행시 참고 바랍니다. 2) 본건 기호1 토지상 제시외물건㉥(관정)은 일반적으로 시장거래관행상 토지에 포함되어 거래되나, 귀 요청에 의거 구분하여 별도 금액을 표시하되, 구체적인 명세는 불분명하여 표준적 상황을 기준하되 관찰감가하여 그 금액을 표시하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계확인은 별도로 조사치 못하였으니 경매 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.제시외 건물 및 물건(관정) 포함.제시외 ㉦, ㉧(컨테이너 3동)은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 신평리 소재 "경복대학교 포천캠퍼스" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 창고, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 것으로 조사되어, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 정방형으로 공장 건물 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지의 남동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한구역, 지방산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 거래 시 유의해야 합니다.

2.6. 건물 구조 및 이용

본건에는 2개의 주요 건물이 소재합니다.

* 건물 1: 라멘조 슬래브지붕 단층 건물 (사용승인일 1994.07.01). 외벽은 세멘 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 마감, 내벽은 세멘 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 마감 등이며, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다. 내부 용도는 작업장, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (건축물대장상 '건물(2)'에 해당하며, 약 989㎡)

* 건물 2: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 (사용승인일 2012.06.08). 외벽은 사이딩 판넬, 내벽은 판넬 마감 등으로 구성되어 있으며, 창호는 하이샷시입니다. 내부 용도는 공장(창고)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (건축물대장상 '건물(3)'에 해당하며, 약 180㎡)

총 2개 건물의 면적 합계는 약 1,169㎡이며, 제공된 건물 면적 1,224.10㎡와는 차이가 있음을 참고하시기 바랍니다.

2.7. 기타

본건의 임대 관계에 대한 확인은 별도로 조사되지 않았으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 김춘원 (1994.04.30)

- 근저당권: 중소기업은행 (2013.01.22, 960,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권 일부 이전: 기술보증기금 (2021.01.11, 말소)

- 압류: 노원세무서장 (2025.11.27, 말소)

- 강제경매: 기술보증기금 (2025.11.28, 1,136,139,121원, 의정부지방법원 2025타경73709)

- 압류: 포천시 (2025.12.09, 말소)

* 건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 김춘원 외 1명 (1994.07.05)

- 근저당권: 중소기업은행 (2013.02.08, 960,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권 일부 이전: 기술보증기금 (2021.01.11, 말소)

- 압류: 노원세무서장 (2025.11.27, 말소)

- 강제경매: 기술보증기금 (2025.11.28, 1,136,139,121원, 의정부지방법원 2025타경73709)

- 압류: 포천시 (2025.12.09, 말소)

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상의 말소기준권리는 2013년 1월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 이 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매 절차가 완료되면 위 말소기준권리 및 그 후순위로 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* * 골드텍주식회사 (대표: 기 )

- 보증금: 5,200,000원

- 차임: 700,000원

- 전입/사업일자: 2024-06-10

- 대항력: 없음

- 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* * 원스텍주식회사 (대표: 김 )

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입/사업일자: 2020-09-16

- 대항력: 없음

- 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 포천시 신북면 신평리 지역은 수도권 외곽에 위치하며, 경복대학교 인근으로 공장, 창고, 농지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 주변의 지방산업단지와의 연계를 통해 물류 및 생산 거점으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다. 인근 도로망을 통해 광역적인 이동이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 산업 연관성

일반공업지역 및 지방산업단지 내 위치는 관련 산업의 입지 및 성장에 유리한 조건을 제공할 수 있습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 경복대학교가 있어 관련 교육 및 부대시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설은 포천시 중심 시가지 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인접 지역에 혐오시설로 간주될 만한 대규모 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1994년에 사용 승인된 건물은 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 물건(관정)은 현황 파악이 중요합니다. 특히, 매각 제외된 컨테이너 3동(㉦, ㉧)의 경우, 이전 설치 관련 사항을 명확히 할 필요가 있습니다. 또한, 제시외 건물 `㉠`의 면적에 대한 감정가와 신고서상 면적 차이(171㎡ vs 231㎡)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

일반공업지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여, 사업 추진 시 관련 법규 준수에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

6.4. 개발 규제

성장관리권역 및 지방산업단지 지정으로 인해 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 엄격한 규제가 적용될 수 있으므로 관련 정책 변화 및 규제 완화 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 신평리 소재의 공장 부지로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 16억 원 이상으로 책정되었으며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적은 편입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없습니다.

차량 접근성과 공업지역이라는 점은 긍정적이나, 일부 건물 노후화, 복잡한 토지 이용 제한, 제시외 물건 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 성장관리권역 내 위치는 장기적인 개발 가능성을 시사하나, 규제 사항에 대한 면밀한 사전 조사와 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 인한 시너지 효과 및 자산 가치 상승 기대.

* 포천시 지역 내 공장 및 창고 수요 충족을 위한 적정 입지.

* 깔끔한 권리 관계로 인한 낙찰 후 명도 및 재산권 행사의 용이성.

* 지방산업단지 내 위치하여 특정 업종의 사업 활동에 유리할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

감정가: 1,603,728,800원.

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 실질적인 건물 상태 평가, 주변 시세 조사, 동종 물건의 최근 낙찰가율, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사 및 추가적인 상업용 부동산 시장 분석 후 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.