나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13567 [1] 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제13층 제1306호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 및 7호선 '가산 디지털단지역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 내 제13층 제1306호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트형공장'임.

설비내역

건물 내 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, '아파트형공장, 지원시설, 근린생활 시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13567 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제13층 제1306호 (도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184, 벽산/경인디지털밸리2 제13층 제1306호)

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 467,000,000원

토지면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물면적: 119.93㎡ (약 36.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트형공장, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 산업단지 내에서도 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 14일 접수된 국민은행 근저당(360,000,000원)입니다. 이 외에도 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 집합건물 등기부상 총 채권액은 583,561,409원으로 파악됩니다.

본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 물건명세서에 따르면, 2003년 7월 11일 접수된 지상권설정등기(을구 37번)는 말소되지 않으므로 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주식회사 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2021-08-10. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 주식회사 유니 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2007-02-09. 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

본건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(주식회사 유니 )이 존재하므로, 실제 명도 과정에서의 추가적인 비용 발생 가능성이나 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남부 지역의 대표적인 IT 및 산업단지로, 관련 기업 및 종사자가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 아파트형공장, 지원시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 운영되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 산업단지 내에서도 핵심 상권에 속합니다. 가산디지털단지역을 중심으로 한 상업 시설 및 편의 시설 또한 발달해 있어 유동인구가 많으며, 이는 안정적인 임대 수익과 향후 자산 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 생활 편의시설로는 단지 주변 및 가산디지털단지역 인근에 위치한 대형 쇼핑몰, 백화점, 은행, 병원 등 다수의 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력이 있는 임차인(주식회사 유니 )의 존재입니다. 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전부 또는 일부를 배당받지 못하면 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차인의 정확한 대항력 유무, 보증금 회수 가능성, 명도 진행 시 예상되는 문제점 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

또한, 물건명세서에 명시된 지상권설정등기(을구 37번)를 매수인이 인수해야 한다는 점도 고려해야 합니다. 지상권의 설정 목적, 존속 기간, 지료 지급 여부 및 금액 등을 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 발생하지 않는지 검토해야 합니다.

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로서, 지하철역 접근성이 뛰어나고 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 편입니다. 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 우량 물건으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인과 인수해야 하는 지상권이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 사전에 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획을 수립해야 합니다. 이러한 위험 요소를 효과적으로 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 기회가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 직주근접성이 우수하며, 서울 서남부 산업 및 업무 중심지의 핵심 지역에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 산업단지 내 위치하여 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수요가 뒷받침됩니다.

* 발전 가능성: 서울 서남부 지역의 지속적인 발전 및 개발 계획에 따라 자산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 본건의 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 평가된다면, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. (별도의 시세 조사가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가 467,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 제반 사항을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다.

* 권리 분석: 말소되지 않고 인수해야 하는 지상권의 가치 및 재산권 행사 제약 여부 평가.

* 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부(인수 보증금 합계 0원 명시되었으나, 추가 확인 필수), 명도 예상 비용 및 기간 산정.

* 시장 분석: 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 지역 내 임대 시장 동향 조사.

* 수익성 분석: 예상 임대료 수준 및 투자 수익률(ROI), 향후 시세 상승 가능성 평가.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 리스크를 충분히 상쇄하고 합리적인 수익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (구체적인 최적 입찰가 산정은 전문적인 시장 조사 및 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.