나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13768 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '서울수유초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(4호:수유역 및 미아역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.06.30) 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조바람. ※ 본 평가 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획 및 내부이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매 진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(입안)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 4층 401호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13768 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 286,000,000원이며, 토지면적은 15.54㎡ (약 4.70평), 건물면적은 41.22㎡ (약 12.47평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물은 2016년 6월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

건축물 용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, '서울수유초등학교' 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 수유역 및 미아역이 소재하고 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을5)으로 등재된 김보경 씨의 보증금은 239,300,000원이나, 전입일자 2022년 6월 21일, 확정일자 2022년 5월 4일, 배당신고일자 2024년 6월 24일로 확인되며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

서울수유초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 수유역과 미아역을 중심으로 한 상업시설 및 교통망이 발달해 있어 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 지역 내에서 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울수유초등학교와 인접해 있으며, 지하철 4호선 수유역과 미아역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

주변에는 다수의 편의점, 마트, 병원(동부센트럴병원 등), 금융기관, 음식점 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 과정에서 폐문부재 및 이해관계인의 비협조로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 건축물대장상 현황도와 다를 수 있으며, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG(주택도시보증공사)의 채권 회수 및 관련 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

현 시세 대비 적정 수준에서의 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 4호선 수유역, 미아역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교, 상업시설, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 권리관계 소멸: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역으로 임대 수익형 투자에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 물건들이 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 감정가의 90~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 266,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.