나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73695 [1] 경기도 양주시 옥정동 967-1 폴리프라자 7층 703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 옥정신도시 내 성숙중인 상업지역으로서 근린생활시설 등이 주로 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건내 제7층 제703로호서 (사용승인일 : 2017.05.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설로서 집합건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으며, 현재 '요가학원'으로 운영중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 북측과 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내세부규제사항은도과도시개발팀으로문의바람),중로1류(폭20m~25m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73695 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 967-1 폴리프라자 7층 703호

* 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 '일반음식점' 등재, 현재 '요가학원' 운영 중)

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, 2017년 5월 19일 사용승인, 7층 건물 중 7층 703호

* 토지 면적: 22.61㎡ (약 6.84평) - 지분 22.607㎡

* 건물 면적: 82.00㎡ (약 24.80평) - 지분 82㎡

* 감정가: 202,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 주요 권리 사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수도서관" 남서측 인근

* 주위 환경: 옥정신도시 내 성숙 중인 상업지역으로 근린생활시설 등이 주로 소재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 노선버스정류장 위치, 전반적인 대중교통 사정 보통

* 도로: 본건 동측 약 25m, 북측 및 서측 약 20m 폭의 포장도로에 접함

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023.04.24. 접수, 132,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 420,529,206원 (근저당 2건, 가압류 2건, 임의경매 1건)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2023-03-30, 대항력 있음.

* 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2024-04-11, 확정일자 2024-04-11, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2023-04-21, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계 (공식 기재): 0원

* 기타 권리 사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

4. 상권분석

* 위치: 옥정신도시 중심상업지역에 자리한 근린생활시설

* 주변 상권: 인근에 근린생활시설 및 상업시설 밀집, 옥정호수도서관 등 공공시설 인접

* 업종 현황: 집합건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현재 '요가학원'으로 운영 중

* 입지 평가: 옥정신도시 내에서 비교적 성숙된 상업지역으로, 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 인근 시설 검색 결과: 주변으로 다양한 프랜차이즈 상점, 병원, 학원, 은행 등 상업 및 편의시설이 밀집해 있으며, 주거 단지와도 인접하여 배후 수요가 있는 편입니다. 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성: 옥정호수도서관이 도보 거리에 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

* 교통 편의성: 차량 접근이 편리하고, 다수의 노선버스가 운행되는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 주변 환경: 신도시 지역으로 비교적 쾌적하며, 녹지 공간도 일부 확보되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 (2023.03.30 전입) 및 주 (2023.04.21 전입) 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금 반환 문제가 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 시 최우선으로 검토해야 할 부분입니다.

* 유동화 물건: 자산유동화법에 따라 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 경매 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 경우, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 진행 상황이나 낙찰 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

* 업종 상이: 집합건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현재 '요가학원'으로 운영 중입니다. 추후 용도 변경 또는 원상복구 요구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 시점: 감정평가서 요약 표 작성일이 2026년 5월 20일이나, 감정가 202,000,000원이 현재 시세를 정확히 반영하는지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 옥정신도시 중심상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 옥정호수도서관 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 상권은 꾸준히 성장하고 있습니다.

* 그러나, 대항력을 갖춘 두 명의 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력의 존재가 상반되므로, 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 추가 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획을 수립한다면, 옥정신도시의 잠재적 가치를 활용할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 상업지역인 옥정신도시 내 중심 입지: 향후 지역 발전과 함께 가치 상승 기대

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용 승인으로 건물 노후화에 대한 부담 적음

* 다용도 활용 가능성: '일반음식점' 또는 현재 '요가학원' 등 다양한 업종으로 운영 가능

* 생활 편의시설 및 공공시설 인접: 옥정호수도서관 등 주변 인프라 활용 용이

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(202,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성, 유동화 물건 및 공동담보 물건의 복잡성, 현재 시세 대비 감정가의 적정성 등을 감안하여 입찰가격을 조정해야 합니다.

* 인수 보증금 관련: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 해당 금액을 최악의 경우를 상정하여 입찰가에 반영하는 방안을 고려해야 합니다.

* 시장 상황: 양주시 옥정신도시 내 유사 상가 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 가격을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

* 결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 철저한 권리 분석, 임차인 협상, 명도 비용 등을 고려한 후, 개별적인 판단 하에 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산출 정보를 제공하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.