나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5738 [1] 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 103동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 '송내초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지행역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브, 경사스라브지붕 지상 23층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2005.07.22.) 외벽: 몰탈 위 페인팅마감 등, 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 진입가능한 도로와 접하며, 서측으로 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 664-4 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5738 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 103동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 73.39㎡ (약 22.2평)

* 토지지분: 73.3858㎡ (약 22.2평)

* 건물면적 (전용면적): 123.76㎡ (약 37.4평)

* 건물지분: 123.762㎡ (약 37.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 유동화물건 정보: 해당 물건은 유동화 물건임.

* 사용승인일: 2005년 07월 22일

* 건축물 규모: 총 23층 건물 중 7층에 위치. 아파트 단지 총 세대수 424세대.

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 동두천시 송내동 소재 '송내초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지행역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 도로상태: 단지 남측으로 진입 가능한 도로와 접하며, 서측으로 간선도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 09월 12일

* 확정일자: 2016년 09월 21일

* 배당신고일자: 2026년 02월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 100,000,000원은 인수되지 않음.

* 말소기준권리: 2016년 08월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (204,000,000원).

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 근저당권, 압류 등의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재됨.

* 등기부채권 총액: 340,000,000원.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 송내아이파크 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다수의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 형성되어 있음.

* 단지 정보: 송내아이파크는 총 424세대로 구성된 아파트 단지임.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 송내초등학교가 소재하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역에 포함되어 있어 자녀 교육 환경으로 양호한 편임.

* 교통 편의: 지하철 1호선 지행역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 운영 중이며, 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 금융기관의 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 건임.

* 건축 연식: 2005년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 19년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이 거주 중이나, 원활한 명도가 이루어지지 않을 경우 명도 소송 등 추가 절차가 필요할 수 있음. (보증금은 인수되지 않음).

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가를 감안한 시세 분석이 필수적임.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 동두천시 송내동에 위치한 송내아이파크 아파트 103동 7층 702호임. 양호한 주위 환경과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있으며, 인근 초등학교와 단지 내 부대시설로 인해 주거 편의성은 우수한 편임. 다만, 2005년 준공된 건물의 연식과 유동화 물건이라는 점, 대항력 없는 임차인이 거주 중이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성: 지하철 1호선 지행역 이용이 용이하여 수도권 접근성이 좋음.

* 안정적인 배후 수요: 424세대의 대단지 아파트로서 지역 내 탄탄한 수요층을 확보하고 있음.

* 생활 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통한 편리한 생활 인프라 구축.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석:

* 건물면적 123.76㎡ (약 37.4평)에 대한 최근 2026년 6월 실거래가는 다음과 같음.

* 7층: 300,000,000원

* 12층: 335,000,000원

* 본건은 7층에 위치하며, 감정가는 347,000,000원임.

* 최근 7층 거래가 300,000,000원을 기준으로, 감정가 수준을 고려하여 320,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.

* 권장 입찰가: 325,000,000원 (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.