나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52420 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 56-18 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 북동측 인근에 위치한 도시형생활주택으로서, 주위는 인근 간선도로변으로 근린생활시설이 소재하고 후면으로 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 일반주택지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남서측 인근에 지하철 5·7호선 "군자역"이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상7층 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2020.09.24) - 외벽 : 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기 등, - 내벽 : 벽지, 타일 및 각종 내장재 마감 등, - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도 상 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 베란다 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비(13인승, 1,000kg), 소화전설비, CCTV시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필지 일단의 유사 사다리형의 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남서측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 7m의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 "차종호"임. 2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 본건과 관계없음(상세내역 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52420 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 56-18, 5층 501호 (건물)

용도: 도시형생활주택

건축물 정보:

- 사용승인일: 2020년 09월 24일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 7층 중 제5층 제501호

- 전용 면적: 34.83㎡ (약 10.5평)

- 토지 면적: 22.50㎡ (약 6.8평) / 토지 지분: 22.49666666666667㎡ (약 6.8평)

- 건물 면적: 34.83㎡ (약 10.5평) / 건물 지분: 34.83㎡ (약 10.5평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 389,000,000원

최초 감정일: (제공 정보에는 명시되지 않음, 관련 보고서에서 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 간선도로변으로 근린생활시설이 소재하며, 후면으로는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 대상 물건 남서측 인근에 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재합니다. 또한, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

- 말소기준권리: 을구 1번, 이동근 근저당권 (2023.02.08.)

- 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번(근저당), 을구 2번(근저당), 갑구 5번(가압류), 갑구 7번(가압류), 갑구 8번(압류), 갑구 9번(압류), 갑구 12번(강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번, 조우철 주택임차권 (2024.10.31. 접수, 2022.10.26. 전입)

- 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 320,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 조우철 (보증금: 320,000,000원, 차임: 0원)

- 전입일자: 2022년 10월 26일

- 확정일자: 2022년 09월 19일

- 대항력: 있음

- 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 320,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 보증금액이 존재하므로, 입찰 시 반드시 인수 금액을 고려해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 320,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 낙찰가의 총 부담액은 (입찰가 + 320,000,000원)이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

- 중곡동 150-32 (2004년식, 118.89㎡): 68,500만원

- 중곡동 107-62 (2019년식, 19.93㎡): 24,500만원

- 중곡동 18-17 (2002년식, 35.85㎡): 25,000만원

본건 물건은 2020년식, 34.83㎡ (약 10.5평) 면적의 도시형생활주택입니다.

- 면적 및 연식 측면에서 중곡동 18-17 (2002년식, 35.85㎡, 25,000만원)과 유사합니다. 해당 물건의 평당 가격은 약 2,315만원입니다.

- 중곡동 107-62 (2019년식, 19.93㎡, 24,500만원)은 면적은 작으나 최신 연식으로 평당 가격이 약 4,083만원으로 높게 형성되어 있습니다.

- 본건 물건의 감정가는 38,900만원으로, 동일 면적의 최근 매매가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 2020년 준공이라는 점을 감안하면 이해 가능한 수준일 수 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설 정보

서울특별시 광진구 중곡동 56-18번지 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (추가적인 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

- 본 건은 건축물 현황도상 도시형생활주택(방 2개, 거실, 주방, 욕실, 베란다 등)으로 이용 중입니다.

- 건물 내에는 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기(13인승), 소화전설비, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

- 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

- 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 부동산 거래 시 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 기타 특이사항

- 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항이 있으나, 본건과는 관계없다고 감정평가서에 기재되어 있습니다. (상세 내역은 감정평가서 참조 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

- 320,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 상당한 추가 자금 부담으로 작용합니다.

6.2. 감정가와 시장 시세의 차이

- 본건의 감정가(38,900만원) 대비 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 25,000만원)와의 격차가 큽니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었거나, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려할 때 낙찰자에게는 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상의 제한

- 다수의 용도지역 및 지구 지정, 허가구역 지정 등으로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 위반건축물 관련 사항

- 건축물대장상 위반건축물 등재 관련 사항이 있으나, 본건과 관계없다고 명시되어 있습니다. 그러나 향후 행정 처리 과정에서 발생할 수 있는 불확실성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 군자역과 용마초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 320,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 의무가 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보여 투자 수익률 확보에 신중한 접근이 요구됩니다. 위반건축물 등재 사항은 관계없다고 하나, 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이라 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 역세권 인접: 지하철 5, 7호선 군자역 이용이 가능하여 교통 편의성이 좋습니다.

- 주거 환경: 학교 및 주거지역 인근으로 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,000,000원이나, 320,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 주변 유사 면적의 실거래가가 약 24,500만원 ~ 25,000만원 수준임을 감안할 때, 낙찰받더라도 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 본 건은 상당한 리스크를 내포하고 있으므로, 신중한 접근이 필수적입니다. 보증금 인수 부담과 시세 변동 가능성을 충분히 고려하여, 잠재적인 수익률을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 총 투자 비용이 300,000,000원 ~ 350,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 이를 바탕으로 보증금 320,000,000원을 제외하면, 예상 입찰가는 0원 ~ 30,000,000원 범위 에서 매우 신중하게 고려해야 할 것으로 판단됩니다. 이는 실제 투자가 어려운 수준일 수 있으며, 시장 가치와 인수 부담 간의 괴리가 크다는 점을 시사합니다.

투자자는 본건의 실제 시장 가치를 다시 한번 면밀히 조사하고, 임차인과의 협의 가능성 등을 다각적으로 검토한 후 최종 입찰 여부 및 금액을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.