나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52467 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 4층420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '종합운동장역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 '종합운동장역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2013.12.27 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층, 지상10층 건물 중 4층 420호로, 외벽: 석재타일 마감 등, 외벽: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로, 상업업무용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 서측으로 각각 중로, 소로, 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제2지구) , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52467 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 4층 420호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물정보: 2013년 12월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 6층, 지상 10층 건물 중 4층 420호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 6.00㎡ (약 1.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 5.9966㎡ (약 1.8평)

건물 면적: 24.42㎡ (약 7.4평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 24.42㎡ (약 7.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '종합운동장역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 환경 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 '종합운동장역'이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (2015-09-24)(잠실광역중심제2지구), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 총 채권액은 319,457,926원입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다 (매각으로 소멸 예정):

* 을1: 우리은행 근저당권 (168,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 주식회사 우리카드 가압류 (45,322,506원)

* 갑6: 롯데카드주식회사 가압류 (27,342,808원)

* 갑7: 에스비아이저축은행 가압류 (78,792,612원)

* 갑8: 김은기 강제경매 (100,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 갑9: 에이치에프더블유오삼비유동화전문 임의경매

3.2. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 조사되었으며, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: 서용준

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2024.01.17

* 대항력: 없음

* 임차인: 에이치디인베스트대부

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 확정일자: 2019.12.31

* 배당신고일자: 2026.02.12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위이거나 말소되는 권리만 존재하므로, 낙찰자는 모든 등기상 부담을 인수하지 않고 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

잠실 지역은 서울의 대표적인 상업 및 업무 중심지로서, 높은 유동인구와 소비력을 자랑합니다. 본건이 위치한 잠실동 194번지 일대는 종합운동장역을 중심으로 다양한 비즈니스 시설, 상업 시설, 문화 공간 등이 집약되어 있어 오피스텔의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 잠실 롯데월드, 롯데백화점, 코엑스, 올림픽공원 등 대규모 쇼핑, 문화, 여가 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 지하철 2호선 종합운동장역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상의 낙찰 후 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 특이사항

본 건은 중복 사건 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 관련 서류 및 절차를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 주변 환경

인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주위는 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다. 다만, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 잠실 지역의 오피스텔로서 투자 가치가 높습니다. 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점만 유의한다면, 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남권에 버금가는 송파구 잠실, 풍부한 배후수요.

* 안정적인 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익 기대.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능.

* 미래 가치: 주변 개발 계획에 따른 추가적인 자산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 1년간 본 건과 유사한 면적의 잠실아이파크 오피스텔 실거래가는 245,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 감정가는 268,000,000원입니다. 본 건은 4층에 위치하며, 입지 및 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 투자 수익률을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

안정적인 수익률 확보와 경쟁력 있는 입찰을 목표로, 예상 입찰가는 275,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.