나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52477 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8,9호선 "석촌역" 동측 인근에 위치하며 주위 는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반 차량진입이 가능하며 인근에 지하철 8,9호선 "석촌역"과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 지하 2층, 지상 9층의 업무시설 및 다세대주택의 건물로서 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트지붕이며 2021.07.30 사용승인되었음. 외벽 : 석재등 붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 평지로 업무시설 및 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고 높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도 : 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~ 2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 배병운)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52477 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 9층 건물 중 5층

사용승인일: 2021.07.30

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8,9호선 “석촌역” 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서, 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 8,9호선 “석촌역”과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 소재지 인근에 편의시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024.02.20 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류(채권액 2,790,157,945원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 배병운 (주택도시보증공사)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022.02.04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권 최고액은 5,007,080,894원입니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로서, 전부 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 소재한 “에스아이팰리스레이크잠실”은 2021년 7월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물입니다. 총 9층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

최근 3년간 매매 사례는 다음과 같습니다 (단위: 만원):

- 2024년 11월 20일: 27,200 (5층, 27.33㎡)

- 2024년 10월 22일: 31,001 (4층, 27.33㎡)

- 2024년 10월 23일: 33,600 (4층, 27.33㎡)

4.3. 시세 분석

최근 매매가를 평균하면 약 30,600만원 수준입니다. 본건의 감정가는 27,000만원으로, 5층의 최근 거래가(27,200만원)와 유사한 수준입니다. 4층 거래가가 더 높게 형성된 점을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

석촌역 인근의 입지로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 식사, 쇼핑 등 생활 편의성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

임차인 배병운의 경우, HUG와의 확약서 제출로 인해 대항력이 없으며 보증금 인수 의무가 없습니다. 다만, HUG와 임대인 간의 계약 내용 및 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.). 외국인 등 특정 매수자는 거래 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.3. 높은 총 채권액

전체 등기부채권 총액이 50억 원 이상으로 매우 높습니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동 가능성은 낮으나, 복잡한 채권 관계를 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 석촌역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 2021년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 최근 시세 동향을 고려할 때 감정가 수준에서 낙찰될 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8,9호선 석촌역 도보 이용 가능한 편리한 교통.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 건물 컨디션 양호.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요가 높은 전용면적 16.98㎡(약 5.14평).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다. 최근 5층 거래가(272,000,000원)와 유사한 수준이며, 4층 거래가(310,010,000원 ~ 336,000,000원)는 더 높은 가격에 형성되어 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 시작하여 시세 동향 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 280,000,000원에서 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 보유하신 자금 계획, 희망 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.