나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52457 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아 파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 관공서, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하고 인근 도로 변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제8층 제801호로서, - 사용승인일: 2021년 4월 23일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활 시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변 경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주 택건립 용적률완화), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공 장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10. 20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아 파트) 기간:25.8.26.~ 26.8.25.국토부공고2025-1058호) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52457 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 14.07㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 4월 23일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, "서울강동경찰서" 남측 인근입니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 지하철 8호선 "강동구청역"이 가까이 있고, 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 것입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 박 )

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을구 1번 주택임차권 (박정진)은 금액 233,000,000원으로, 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 233,000,000원

* 종합: 을구 1번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 임차인의 보증금 233,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합 상권입니다.

"서울강동경찰서" 및 "강동구청역"이 인근에 있어 공공기관 및 교통 편의시설 접근성이 좋습니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2021년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 8층 801호입니다.

전용면적 14.07㎡(약 4.25평)의 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 등 생활에 필요한 기본 설비는 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 관공서, 각종 상업 시설 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 박정진의 보증금 233,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용이 낙찰가 외에 추가로 발생함을 의미합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 소재 토지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 기타 규제 지역: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)이며 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 233,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 낙찰가가 매우 낮게 형성되지 않으면 투자 대비 수익을 기대하기 어렵게 만드는 핵심 요소입니다.

또한, 토지거래허가구역 지정은 거래 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용과 물건의 실질 가치를 신중하게 비교 분석하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 적어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 인근으로 교통이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

* 생활 편의성: 주변의 관공서, 학교, 상업시설 등 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요가 꾸준한 원룸형 도시형생활주택입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 238,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 JSON 데이터를 검토한 결과, 유사 면적의 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다.

다만, 2026년 5월 성내동에서 거래된 29.81㎡(약 9평) 다세대주택이 315,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 전용면적 14.07㎡(약 4.25평)의 실질 시장 가치는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 233,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용이 본 물건의 추정 시장 가치보다 훨씬 높아지는 상황(Negative Equity)을 초래합니다.

이러한 상황에서는 통상적으로 예상 입찰가가 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금(233,000,000원)을 제외한 낙찰가는, 총 투자 비용이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

만약 낙찰자가 총 투자 비용을 감정가인 238,000,000원을 넘지 않는 선에서 마무리하고자 한다면, 인수되는 보증금 233,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 상한선은 5,000,000원에 불과합니다.

이에 따라, 본 물건의 특수성을 고려하여 매우 투기적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 5,000,000원 ~ 10,000,000원 범위에서 보수적으로 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.