나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73766 [1] 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 6층 603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 "의정부경찰서" 동측 중앙교차로 코너에 위치하는 "드림팰리스 6층 603호"로서, 주위에는 오피스텔, 의정부중앙초등학교, 노변상가 및 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 무난하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철(의정부 중앙역)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 6층 603호로서, 외벽 : 돌붙임 및 샌드스톤 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : PVC샤시 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73766 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

토지 지분: 9.15㎡ (약 2.77평)

건물면적: 53.58㎡ (약 16.21평) - 전용면적

건물 지분: 53.58㎡ (약 16.21평)

1.3. 건물 개요

건물명: 드림팰리스

건축년도: 2018년

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

해당층: 6층 (603호)

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 돌붙임 및 샌드스톤, 내벽 - 벽지도배 및 타일, 창호 - PVC샤시 이중창호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 "의정부경찰서" 동측 중앙교차로 코너에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 의정부중앙초등학교, 노변상가 및 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경전철(의정부 중앙역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 대로(폭 25m~30m)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2025-06-16

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조

보증금: 1,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업자등록일): 2025-08-13

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 조

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2020-06-02

확정일자: 2020-04-17

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 해당 채권을 양수하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약서를 제출했습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 183,750,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2020-06-02

확정일자: 2020-04-17

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을1) 채권의 양수인으로 추정되며, 대항력 포기 확약이 있습니다.

3.3. 권리 관계 요약

등기부상 채권 총액은 183,750,000원으로 파악됩니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(접수 2025-12-08)으로 보입니다.

권리 분석상, 박 임차인과 조 임차인은 대항력을 가지고 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

조 임차인(보증금 175,000,000원)의 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 채권 양수인이자 신청채권자로서 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으며, '인수 보증금 합계'가 0원임을 고려할 때, 매수인이 해당 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권.

* 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 조 의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하였으며, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일 자로 제출하였습니다. 이로 인해 조 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 의정부동 중앙교차로 코너 지역은 오피스텔, 상가, 관공서(의정부경찰서 인근) 등이 혼재된 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다양한 노변상가와 점포가 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 관련 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 노변 상가 및 점포가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

의정부중앙초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 박 (보증금/차임 미상): 금액이 미상이라도 매수인이 인수해야 하는 보증금 또는 명도 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 조 (보증금 100만원, 차임 80만원): 해당 보증금 및 명도 관련 협상이 필요할 수 있습니다.

* 조 임차인의 보증금(175,000,000원)은 HUG의 대항력 포기 확약 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상되나, 실제 경매 배당 절차에서의 처리 결과를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 복합적 권리 관계

HUG의 채권 양수 및 대항력 포기 확약 등 복합적인 권리 관계가 존재하므로, 권리 변동 내역 및 최종 말소 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시장가

최근 같은 건물 4층 오피스텔이 2025년 9월 150,000,000원에 매매된 기록이 있습니다. 현재 감정가(202,000,000원)와 비교 시, 약 52,000,000원의 차이가 발생하며, 이는 상기 언급된 임차인 리스크 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 여건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 (보증금 미상)과 조 (월세 80만원)의 존재가 주요 투자 리스크 요인입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 조 임차인의 보증금 관련 대항력을 포기하고 말소에 동의한 점은 긍정적이나, 해당 보증금이 경매 절차에서 모두 변제되지 못할 경우의 잔여 채무 발생 가능성 등을 주의 깊게 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부시 중심 상업 지역의 우수한 입지를 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높아, 유찰 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기회를 얻을 수 있습니다.

* 향후 임차인 문제가 해결될 경우, 투자 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물(드림팰리스) 4층 오피스텔의 매매가가 150,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가 202,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주요 인수 부담으로 예상되는 임차인 조 의 보증금 1,000,000원과 대항력 있는 임차인 박 의 미상 보증금(최소 10,000,000원 가정 시 총 11,000,000원)을 고려하여, 시장가 수준인 150,000,000원에서 인수 보증금 및 추가 리스크를 반영한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 경매 진행 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.