나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52454 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층/지상 15층 건물 내 제13층 제1303호로서, 외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, "주상용 건부지" 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 왕복 4차선 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.08.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무 기간 임대주택건립 용적률완화), 도로(2004- 11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역 (2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/ 지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등 (단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:2025. 08.26.~2026.08.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52454 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층1303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 228,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설

총 층수: 15층

해당 층: 13층

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

준공일: 2020년 2월 4일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, "서울강동경찰서" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 13층에 위치하며, 기본적인 위생·급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 도로상태

대상 물건으로 편입된 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남서측으로 약 8m 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번, 2023년 4월 28일 접수 제60037호 주택임차권 등기(임차인 이숙정)는 인수 대상입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임차인: 이숙정)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 29일

확정일자: 2021년 6월 21일

대항력: 있음

말소: 인수 (본 물건 매수 시 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 함)

* 등기부 요약

소유권 보존(갑1), 주택임차권(을1, 이숙정, 239,000,000원, 인수), 소유권이전(갑3, 갑4), 압류(갑5, 강동세무서장), 강제경매(갑6, 주택도시보증공사, 239,000,000원) 등기사항이 존재합니다.

등기부채권 총액: 239,000,000원

* 특이사항

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

대상 물건은 서울강동경찰서 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요를 중심으로 한 상권 형성이 예상됩니다. 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변시설

경찰서, 학교, 근린생활시설 등 공공 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중이며, 13층에 위치하여 조망이나 채광 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 보통 수준이며, 주변 상업시설 및 편의시설 접근도 양호합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

비교 대상 매물들의 면적(29.81㎡ ~ 59.19㎡)은 본 물건(14.01㎡)보다 훨씬 넓어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 다만, 최근 매매 사례들을 보면, 2013년식 29.81㎡ 면적이 31,500만원, 2024년식 40.512㎡ 면적이 41,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 성내동 일대 부동산 시장은 꾸준한 수요를 보이고 있는 것으로 판단됩니다. 본 물건의 작은 면적을 고려할 때, 면적당 단가는 더 높게 형성될 가능성도 있으나, 이번 경매 물건의 경우 인수해야 하는 보증금이 감정가를 초과하는 특수한 상황으로 인해 시세 대비 낙찰가 산정이 매우 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 보증금 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(228,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰받더라도 상당한 자금 부담이 발생합니다.

* 작은 면적

전용면적이 14.01㎡로 매우 작아, 실거주보다는 투자 목적의 임대 수익률을 기대해야 합니다. 다만, 임차인이 보증금을 인수하는 조건이므로, 투자 수익률 계산 시 보증금 부담액을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동이라는 좋은 입지에 위치하고 있으며, 건물 상태 및 관리 상태도 양호한 편입니다. 그러나 14.01㎡라는 매우 작은 면적과 더불어, 239,000,000원이라는 높은 금액의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 감정평가액을 초과하는 금액으로, 물건의 실제 가치 대비 투자 비용이 매우 높아질 수 있는 상황입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 보증금 인수 후 예상되는 총 투자 비용을 감안한 수익성 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강동구 역세권 (경찰서 인근) 입지

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 대상 임대 수요 기대

* 건물 내 주차시설 및 엘리베이터 등 편의시설 보유

* 향후 전월세 시장 변동에 따른 임대 수익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 228,000,000원 대비 인수 보증금이 더 높다는 점은 매우 큰 위험 요소입니다.

현재 제공된 주변 시세 정보는 본 물건의 면적(14.01㎡)과 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만, 비슷한 시기 (2026년 5월)에 거래된 면적 29.81㎡의 다세대주택이 31,500만원에 거래된 점을 참고하여, 본 물건의 잠재적 시장 가치를 보수적으로 추정해 볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금 239,000,000원을 제외한 잔여 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 본 물건의 실제 시장 가치가 300,000,000원이라고 가정하더라도, 239,000,000원을 인수하면 실제 투자금은 61,000,000원 + 입찰가 가 됩니다.

따라서, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

보증금 인수액(239,000,000원)을 감안하여, 70,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우 총 투자 비용은 입찰가(70,000,000원) + 인수 보증금(239,000,000원) = 309,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 228,000,000원보다 높은 수준이므로, 낙찰 후 명도 및 임대 계획을 더욱 면밀히 수립해야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 물건의 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 본 물건은 인수 보증금으로 인한 위험이 매우 크므로, 투자 결정 전에 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.