나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13756 [1] 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "미아역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(4호선, 미아역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 5~6m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13756 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 450,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

면적 정보

토지면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.06㎡ (약 17.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "미아역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 미아역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부 현황

본 물건은 다수의 압류 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 11월 26일 접수된 부천시의 압류(갑3)입니다.

임차인 현황

임차인: 이 민

보증금: 419,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021년 07월 09일

확정일자: 2021년 04월 12일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 06월 05일

권리분석 요약

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(2024.06.05.자, 임차인 이승민)은 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을3)은 인수 대상입니다.

제공된 권리분석 요약표에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 419,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보에 따르면, 2021년 준공된 57.58㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일 31,800만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,825.5만원 수준입니다. 2002년 준공된 58.37㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 7월 4일 30,000만원에 거래되어 평당 약 1,698.8만원 수준입니다. 2009년 준공된 48.45㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 7월 2일 28,300만원에 거래되어 평당 약 1,930.4만원 수준입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건(건물면적 59.06㎡, 약 17.87평)의 현 시세는 평당 약 1,818.2만원으로 추정되며, 예상 시세는 약 32,500만원 내외로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물 현황

본 건은 2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호(전용면적 59.06㎡)로, 총 12세대가 거주 중입니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경

본건은 미아역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 민의 보증금 419,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 현재 추정되는 시세(약 32,500만원)를 초과하는 금액으로, 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 비록 권리분석 요약에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수' 표기 및 임차인의 전입/확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 위험이 매우 높은 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지 조건 및 건물 상태는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 매우 심각한 리스크로 작용합니다. 임차인의 보증금(419,000,000원)이 추정 시세(약 32,500만원)를 훨씬 상회하므로, 정상적인 경매 절차로는 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으며, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 임차인과의 명도 협상 및 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 만약 임차인과의 원만한 협상을 통해 보증금 부담을 줄이거나, 향후 시장 상황 변화로 인해 부동산 가치가 임차 보증금 이상으로 상승할 경우 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 높은 보증금 인수 부담으로 인해 일반적인 투자 대상으로는 부적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이를 기준으로 할 때, 최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본건의 예상 시세는 약 32,500만원 내외입니다. 따라서 예상 입찰가는 본건의 추정 시세인 32,500만원을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

다만, 위에서 언급한 바와 같이 대항력 있는 임차인의 보증금 419,000,000원이 인수될 가능성을 고려한다면, 낙찰 시 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 크므로, 실제 입찰 시에는 이 점을 반드시 감안하여 손실을 최소화할 수 있는 금액으로 접근해야 합니다.

외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.