나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13770 [1] 서울특별시 강북구 수유동 394-46 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ‘우이초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '가오리역(지하철 우이신설선)'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2012.05.02) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-05)(접함), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 수유동 394-46번지, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13770 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 2012년 5월 2일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물 내 4층에 해당하며, 총 10세대로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

감정평가액은 296,000,000원입니다.

토지 면적은 29.62㎡(약 8.96평)이며, 건물 전용면적은 54.97㎡(약 16.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

물건명세서상 작성일은 2026년 7월 28일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 우이초등학교 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 ‘가오리역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 조망가로특화경관지구 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(3m 건축선 지정구역) 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재합니다.

또한, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 10월 24일 접수된 강북구(서울특별시)의 압류(갑10)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2012년 5월 7일 (윤천수 외 3명)

* 공유자전원지분전부이전: 2013년 6월 5일 (정근식)

* 소유권이전: 2022년 6월 27일 (최만순)

* 주택임차권: 2024년 6월 26일 접수, 권리금액 300,000,000원 (이정민). 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* 압류: 2024년 10월 24일 (강북구(서울특별시)) - 말소기준권리

* 압류: 2025년 4월 15일 (강서구(서울특별시))

* 강제경매: 2025년 12월 1일 접수, 채권자 주택도시보증공사, 채권금액 300,000,000원. 본 경매 사건의 개시결정 등기입니다.

등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이정민) (이 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 11일

* 배당신고일자: 2024년 6월 26일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

물건명세서상 권리 분석:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기(이정민)가 명시되어 있습니다.

다만, 2026년 7월 27일자로 해당 임차인이 대항력을 포기하고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

주의: 확약서의 법적 유효성, 최종 배당 결과에 따라 잔여 보증금 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거지로서의 가치 평가가 중요하며, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보에 따르면, 본 물건은 2011년 준공되어 2012년 5월 2일 사용승인된 건물로, '정원드림타운'이라는 건물 명칭을 사용하고 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설(옥내 기계주차 6대, 옥외 기계주차 2대)을 갖추고 있습니다.

단지 인근에 우이초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

가오리역(우이신설선)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담:

을구 5번 임차권등기(이정민, 3억원)가 말소기준권리보다 선순위이나, 매수인에게 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기하는 내용의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 확약서의 효력 및 배당 결과에 따라 잔여 보증금 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

법적 제약:

토지이용계획상 조망가로특화경관지구, 건축선 지정구역 등이 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일에 만료될 예정이므로, 계약 시점의 허가구역 지정 여부를 확인해야 합니다.

건물 상태:

2012년 사용승인된 건물로, 일반적인 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 교육 및 생활 편의시설을 갖춘 입지를 자랑합니다.

권리 분석상 임차인 관련 인수 부담은 제출된 확약서로 인해 해소된 것으로 보이나, 최종적인 법적 검토가 필요합니다.

토지이용계획상의 일부 제약 사항과 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서울 강북구 수유동의 편리한 교통 및 생활 인프라.

신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 상태가 양호하여 즉시 활용 가능합니다.

확정된 권리관계: 임차인 관련 리스크가 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 수유동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 상아주택(448-27): 2009년식, 60.88㎡, 2층, 266,500,000원 (2026.07.07 거래)

* 북한산드림빌(567-33): 2015년식, 44.5㎡, 4층, 200,000,000원 (2026.07.07 거래)

* 세윤하이츠(A)(455-17): 1993년식, 41㎡, 3층, 150,000,000원 (2026.07.01 거래)

본건은 2012년식, 54.97㎡, 4층으로, 건축 연면적, 면적, 연식 등을 고려할 때 주변 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 2015년식 북한산드림빌(44.5㎡)이 2억원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 대략 2억 3천만원에서 2억 7천만원 범위로 추정할 수 있습니다.

경매 특성 고려:

본건의 감정가는 296,000,000원으로, 현재 추정 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 관련 확약서 제출로 인수 부담은 해소될 것으로 예상되나, 최종 확인은 필수적입니다.

유찰 횟수 및 경쟁 상황에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가:

제시된 정보를 바탕으로, 본건의 희망가는 감정가 대비 약 80% 수준인 230,000,000원 ~ 240,000,000원 선에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 유찰 횟수, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

주의: 임차인의 확약서 및 배당 관련 사항에 대한 최종적인 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.