나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5820 [1] 경기도 의정부시 녹양동 373 녹양대림아파트 105동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "버들개초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 9층 901호로서 (건물사용승인일 : 2000.02.11) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실2, 발코니, 반침, 현관 등)으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기설비 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-11-28)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(우정지구)(저촉), 상대보호구역(녹양중), 절대호구역(버들개초), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5820 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 녹양동 373 녹양대림아파트 105동 9층 901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 358,000,000원

* 전용면적: 120.87㎡ (약 36.56평)

* 토지면적: 67.23㎡ (약 20.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨시너지제이차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "버들개초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 무난함.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 458,276,731원

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-10-10 접수)

* 소멸주의 원칙 적용: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 개요는 명시되지 않았음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 더불어 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 9층 901호 (건물 사용승인일: 2000.02.11)

* 내부 상태: 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 4개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있음.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 도시가스, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있음.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 녹양대림

* 사용승인일: 2000.02.11

* 총 세대수: 309세대

* 주차대수: 총 355대 (주차 환경 양호)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 매물 대비 소유권 이전 과정에서 추가적인 절차가 요구될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이나, 실제 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 2000년에 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있음.

* 토지이용계획 저촉: 토지이용계획 상 "중로3류(폭 12m~15m)(우정지구)(저촉)" 부분이 있어 건축 등 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치한 녹양대림아파트 105동 901호로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 등기부 상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인 및 유동화 물건이라는 점에서 주의 깊은 접근이 필요함.

* 감정가는 3억 5천 8백만원으로 책정되었으며, 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 및 등기 이전 절차 진행이 원활할 가능성이 높음.

* 아파트 단지 주변의 다양한 생활 편의 시설 및 교통망 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 유동화 물건으로 인한 시장의 일반적인 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 358,000,000원임.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 120.87㎡ 면적과 유사한 규모의 최근 거래 사례는 직접적으로 확인되지 않으나, 84.525㎡ 면적의 아파트가 2026년 5월 328,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 이를 바탕으로 시세 변동 추이, 본건의 입지 조건, 건물 연식, 유동화 물건 등의 특수성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.